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不少人買房只公證不過戶 專家提醒此舉有風險
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/24 16:54:59 來源:
近年來,隨著房地產市場不斷升溫,二手房交易也隨之活躍起來。但當前二手房市場卻存在這樣一種狀況:如果房子房齡不到5年,為了避免繳納幾萬元的營業稅,一些當事人雙方談妥買賣,只簽委托書,到公證處進行公證,并不辦理房屋過戶手續,成為二手房交易公開的秘密。據了解,每年,僅在焦作市眾信公證處公證的戶數就有200余戶,各縣的數量就更多了,由此也帶來了諸多問題和隱患,成為新的投訴熱點。近日,東方今報記者從近期投訴中選取部分典型案例,為您揭秘其中風險。同時也咨詢了焦作市眾信公證處及業內人士,予以分析,以期能對正在進行二手房交易的讀者予以法律指導,避免產生不必要的損失。

  【投訴一】房價升溫 賣房者反悔引發矛盾

  市民劉女士于2009年初看中了焦作市新區某小區的一套二手房。當時與賣方協議約定首期房款付20萬元,到2010年6月前付清剩余的15萬,賣方需在最后一筆房款到賬后20日內將房產證過戶。可是從2009年的上半年開始,房價一路飆升,劉女士2010年5月將剩余的15萬元交給對方時,對方提出返還已經支付的20萬房款,不再履行雙方簽訂的協議。原來,賣方看到最近房價普漲,覺得自己的房子“賣虧了”,便以“本人需自居”為由,拒不履行合同。雙方為此進行了多次協商,最終以賣方賠償幾萬塊違約金而告終。劉女士在接受采訪時說:“買房的事讓她不勝其煩,當時及時辦理過戶就沒后來的麻煩了。”

  東方今報記者在焦作市的幾家房產中介了解到,近兩年來,由于房價居高不下,很多賣房者簽訂了購房協議后,還收了買方的定金,可后來看到房價一路上揚,賣方就不想賣房了,可是買房者又不想退房,雙方鬧得不可開交,中介也牽扯其中,怎么都說不清楚,究其原因主要是利益作祟。

  【投訴二】房產證在手也不保險

  焦作市的王先生2003年購買了一棟別墅,為了省錢,并沒有辦理過戶手續,而是選擇辦理了公證,并拿到了對方的房產證。今年3月份,賣方提供了該別墅的《房地產權證》復印件、身份證,并在報紙上刊登了房產證遺失證明后,到市房管局申請房產證遺失補發,該局按照正常程序為賣方辦理了補發的《房地產權證》。由于王先生及時發現,趕緊申請異議登記,隨后提起法律訴訟,才挽回了即將造成的損失。

  焦作市房產管理中心相關業務負責人接受采訪時表示,拿到了賣方的房產證,但沒有過戶,風險同樣存在,因為根據相關規定,個人持有的房產證如果丟失后可以辦理掛失并重新補辦。一旦有不良賣方就此拿到新的房產證,并持補辦的房產證將房子賣給第三方,就會損害買方的利益。

  “根據有關法律,第三方如果以合理的價格善意取得該房產,其交易行為又經過合法過戶,沒有過戶的前一個買房人就只能找賣房人索取損失。”該負責人稱,因此買房者不能因小失大,要及時跟買房者過戶才最保險。

  【投訴三】賣方過世導致過戶難

  牛先生于2000年在焦作解放區幸福街社區購買了一套二手房,拿到房產證后,雙方進行了公證,此后一直就沒再想辦理過戶手續的事,他想房產證都在自己手里害怕什么。2012年的一天,他在報紙上看到了一則一房兩賣的消息后,就馬上拿著公證和房產證去辦過戶,可是工作人員告訴他,辦理過戶要雙方帶著相關證件到場簽字確認。等他去找對方時,才得知對方已去世兩年了。幸好對方的子女非常配合,通過繁瑣的法律程序,把原來的房子繼承到子女名下,才辦理了過戶。牛先生告訴記者,雖然對方的子女非常通情達理,但是人家工作很忙,總要麻煩人家,自己心里很是歉疚,僅一套程序走完,前前后后花了近半年時間,要是買房時立即辦理過戶手續,可能兩天就辦完了。

  東方今報記者在采訪中了解到,近年來,由于不及時辦理過戶手續,造成了隱患非常多,有些不良賣家對一房兩賣、把房子賣出后,還用它作抵押到銀行貸款,結果司法部門突然來把房子查封了,自己還弄不清是怎么回事。

  【分析】交易不過戶原因何在?

  既然不辦理過戶手續,隱患如此多,風險又那么大,一些當事者緣何還是不辦理過戶呢?

  據了解,根據國家相關規定,個人將購買不足5年的普通住房轉讓的,要按照銷售收入全額征收營業稅。這筆不菲的營業稅基本上是由賣方轉嫁給買方承擔的。很多買方在明知存在風險的情況下,為了規避稅費,甚至主動要求賣方延期辦理過戶。

  焦作市嘟嘟不動產業有限公司經紀人王輝認為,除了房屋投資者及部分買房者鉆政策的空子,通過公證但不過戶的方式買賣房子,很多沒有資質或者管理不規范的中介公司,為了促成房屋的交易,掙取1%的傭金,也會主動為交易雙方出謀劃策,由賣方簽署授權委托書,授權買方指定的人代替賣方辦理過戶手續,與房產證原件一起交由買方保管,以此來降低交易成本,提高房屋中介的成功率,謀取中介費。

  “其實,現在利用委托公證逃稅的交易風險是越來越大了。”王輝稱。

  【說法】公證無法保證產權安全

  那么買賣二手房委托公證到底是什么意思呢?

  東方今報記者在焦作市眾信公證處了解到,所謂委托公證原本是房主即委托人將辦理與房產有關的事務,或者實施與房產有關的法律行為 (買賣、出租、抵押等)的權利授權給受托人的意思表示,是房主本人沒有時間或是路途遙遠或是行動不便,不能和買主一起到房產交易部門辦理過戶的繁雜手續,而采取的一種便利措施。

  “簡單地說,房產委托公證就是房主給買方出具委托書,由他人代替房主辦理過戶手續。”該公證處一工作人員稱,盡管房產交易的雙方進行公證或者簽訂了協議,但是沒有在法律上改變房產的權屬狀況,買方并未建立自己的房產檔案、沒有自由處置房產的一切合法權利,如果賣方將房產再次賣出、抵押貸款、拆遷賠償等,公證房屋買賣合同和委托合同也無法對其產生約束力。

  “當然,降低成本、追求最大利益是交易雙方的共同追求,這個也不是沒有辦法實現。” 該工作人員告訴記者,在房產交易過程中,交易安全最核心的問題是資金安全以及授權信任。就前者,辦理提存公證是最安全和實用的解決方案。因為,辦理房產變更手續時需要評估、測繪等,全部做下來至少一個月時間,買賣雙方可以約定在辦理過戶手續的過程中,先將房款提存于公證處的專門賬戶,待買房人領到房產證后,雙方再到公證處提款。房款在公證處,買房人不用怕房主卷錢跑路,房主也不必擔心過戶后拿不到錢。
 
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