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房地產專家眼中的2015年下半年房價走勢
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/24 15:43:52 來源:

經常在網上看到有關房價走勢的討論,看到充滿常識性錯誤言論的所謂專家文章,大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點選擇性地使用材料、活躍的剛畢業年輕人急于買房,占領網絡主流,聽不到理性的、以事實為依據的聲音。大家看看下面這篇觀點,思考思考是否正確。

分析很透徹!房地產專家眼中的2015年下半年房價走勢

1、當前房價基本正常,并不是大部分人買不起房

 

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化,有些年份快了些,有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭(二人掙工資),在去除基本生活開支后,2到3個月節余收入買一平方;以當前收入10年可以在城市邊緣,交通及生活方便的區域購買一套50-80平的住房(以中位數65計算)。例如南京65*7500=48.7萬元,首付15萬,貸款35萬,30年,月還款應該在2000元左右。

平均65平的住房偏小,小套二可以滿足小家庭的要求,10年后,小孩讀小學時,也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來,開始成家一間小工房(12平),小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。

很多并不是象我說的買65平左右,在城郊結合部的小房子,而是市區大房子,使得壓力太大,抱怨連天,實際上是年輕人太浮躁,超前消費了。

當然以上收入是平均數,如果你低于此,說明你努力不夠或你不適合在城市發展,你可以回小地方。如果你高于此,說明你有更好的選擇。

2、收入預期及實際變化:不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房

分析很透徹!房地產專家眼中的2015年下半年房價走勢

中國正處于黃金發展期,收入增長也較快,前20年由于人口結構及收入分配不公造成增長不理想,就在不理想情況下,實際上收入也在增長,以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例(我經歷了整個歷程,一個普通大學教師),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:500元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.

通脹的因素,未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時,我們很難想象2000年的1500元,同樣2000年收入1500元時,很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現象一下10年后,你收入會是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下,如果10年后,個人一般月收入1-2萬元,家庭月收入2-4萬元,房價會如何,穩定,讓大家很輕松地買房子,買個2套3套。顯然不可能,因為沒有土地修那么多房子,也沒有那個發達國家讓你很輕松買房子,所以結果只會是房價也同步漲,一樣二個人2-3個月的節余,大約可以買一個平方,市場才能平衡,那時房價該多少-----2萬到5萬(成都的價格)。別的地方,你自己算吧。

10后經濟發展到了較發達程度,增長速度下來了,城市化也差不多了,人口也穩定了,收入增長也比較慢房價穩定了。

3、農村人員進城大量在城市立足部分已買房,不是偽城市化(不可能在城市買房)

分析很透徹!房地產專家眼中的2015年下半年房價走勢

大家先看以下三點事實:首先第一點,現在農村年輕人基本上都進城打工。第二點,現在農民一般只有二個小孩,大部分一個男孩。第三點,現在年輕的農民都在城市打工,將來他們也不會回農村。結論是最近10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。

中國的傳統習慣,父母會盡一切能力為了子女,集全家打工之力,在城市立足買房,是可以辦到的,這一點在農村大家會認為理所當然。

我也是農村進城的人員,我的根也在農村,告訴農民兄弟:

除非你有把握你修的房子會被征用,或者可以經商、周邊將來發展前途好,有增值空間,不然不要在農村修房,修了將來也會一錢不值,因為你的子女在農村沒法生存發展,他們也不會回去了,農村不可能承載太多人的富有夢想,農村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮上買房。因為只有能提供就業機會的地方,人氣才會旺,你的子女才可以生存立足,不然房子毫無價值。看看臺北人口占臺灣的一半,漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬,占日本人口的11%。中國不會一個中心城市,但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學、父母養老、沒錢買房

分析很透徹!房地產專家眼中的2015年下半年房價走勢

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養老要用的錢,那你一輩子都買不起房。因為你是以現在的低收入應付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高,你現在準備的錢,到將來一錢不值,也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下,很多老百姓在80年代90年代節約存錢,以當時收入存款一萬二萬都很難,留到今天價值很小,實在太虧了。當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

要解決生病的問題,最佳的應該是基本的醫療保險。

小孩上學問題也不用考慮,實際上你讓小孩讀一般的義務教育學校就可以了。

有關父母養老問題,請大家了解一下周圍熟人同事,經濟上是父母幫助小孩多還是反之,我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結論。原因的產生應該是中國傳統文化父母幫助小孩成家立業的傳統,當小孩進入中年,父母進入老年以后,子女孝敬照顧父母。

父母這輩子最大的心愿是子女成家立業,當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房,將來你在父母老了需要照顧的10來年,你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率,不對,空置率高嗎?不高,而且在正常范圍,也有原因:

分析很透徹!房地產專家眼中的2015年下半年房價走勢

 

比如老公房老小區,你晚上去看,黑了多少燈;我告訴你一樣高,你不信晚上在你所在城市馬上去看,一樣有1/3左右不亮,我專門研究過,今年夏天,網上大抄空置率時,我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區看過。但我告訴你,幾乎100%都有人住,不管是租出去,還是自住,肯定有人住,除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區以前修好就可以住人,可以不裝修,又很好租,配套成熟,我問你,有誰自己不住,也不租,和自己的錢過不去,出租房子又不是多麻煩的事情,便宜一點一下就租出去,沒那么傻得人。

當然新小區由于裝修的原因,入住率本來就應該逐步提高(有些是自住,但由于小孩入學、退休養老、配套不完善等原因暫時空置),其次確實也存在一定比例的投資投機購房,隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟,入住率自然會達到正常水平,誰也不會讓幾十、幾百萬的資產長期毫無效益,哪怕一點租金也可以,除了個別短炒,馬上想出手的以外。



 

 
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