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房產專家揭秘新房價格上漲背后的玄機
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/24 15:39:54 來源:

看一下房地產新聞,我們總會發現它在“自相矛盾”著:一方面是房地產市場形勢遇冷,庫存量高企,房企倒閉、轉型以求自救;另一方面確是一線城市房價呈現上漲行情,價格方面屢創新高。最新數據稱:7月一線城市新建商品住宅成交均價為27981元/平方米,環比增長1.1%,同比增長24.8%,同比增幅創近五年新高,成交均價再創歷史新高。

  劉磊 - 中國外國專家局專家資質,國際注冊高級理財規劃師

很多投資者以此數據就簡單地認為,房地產市場春天來了,是大筆資金注入房地產的時候,從而坐等2009年房價高速增長形勢的再度出現,獲取暴利。對于投資者這樣的認識,筆者作為房產投資專家、國際注冊理財規劃師,只能說是“太天真了”;投資者還在用十年前的思維和認識去分析當下的市場環境,還在以價格的高低作為衡量是否值得投資的標準;他們知道“追漲殺跌”,卻不知道什么樣的“漲”才值得追,才不會是一團美麗的泡沫。

二手房價格才是衡量樓市復蘇的標準

中國房價在過去十多年里為什么快速增長?因為老百姓的身后有通脹在追趕。中國的廣義貨幣M2總量在1999年末的時候只有12萬億,到了目前已經超過 120萬億。15年增長了10倍,遠遠超過經濟增長速度。中國的錢已經比整個歐元區還多,是美國的1.5倍。所以,在很多年份里,老百姓是帶著對通脹的恐懼搶購房子——即便是空置率已經很高了,住房供應已經過剩了,租金回報率還不如銀行存款收益了。那么問題來了,指望著靠房地產賺一把快錢的投資者也好,把房子當做保值增值工具,對抗通脹的普通居民也罷,真金白銀換來的房產,未來真的能帶來預期的效果嗎?有人會說:“你難道沒有看到新房價格在上漲嗎?”沒錯,是在上漲,但和你未來的財富沒有半毛錢關系:未來你的房產的價格,并不是新房市場決定的,而是二手房市場決定的。

放眼全球,其他發達國家房價監測機構也好,統計局也罷,都不是以新房價格變化作為未來房價走勢判斷依據的。舉例而言,美國以新房開工率(New Dwelling rate )來分析房市復蘇與否,而與成交價格無關;澳洲和新西蘭、美國和加拿大以別墅(獨立屋)二手市場成交中位價的變化來分析房價走勢; 中國香港和新加坡也是以二手房成交均價來判斷市場趨勢的,唯獨不去參考新房價格。 因為新房價格從理論上講(地價分攤、建筑成本、稅務承擔、人工增加等復合CPI 因素后)一定是上漲的,但新房價格的上漲并不能夠做房市趨勢向上的結論, 還必須結合成交量連續三個季度增長的數據才能做該上升趨勢的判斷。

舉例而言, 第一期有1,000套新房完工,售出500套, 新房成交價格33,000元/平米;第二期完工1,000套,售出200套,新房成交價格34,000元/平米;第三期完工1,000套,售出100套,新房成交價格35,000套; 從新房成交價格來看是價格長了,但如若成交量急劇萎縮 ,空置率創新高,租金回報率創新低,二手房市場的價格體現不升反降或者無人承接的話,都說明房市已經步入寒冬和陷入危機中了。

發達國家對于房產市場的合理價格、流動性判斷、未來走勢等方面都是以二手房產交易真實數據來參考的。 很顯然,中國的新房成交價格的統計結果不應該和房市未來繁榮與否產生關聯,而且新房交易占比越高,說明這個房產市場就越不成熟——而這一點卻沒有清清楚楚地告訴投資者和居民,致使他們冒高房價風險于不顧,賭博性的購買不是財富范疇的自住房,及投機與完全背離房產投資規律的房產市場。

海景湖景美,但收益已不再

事實上,這并非筆者紙上談兵,過去幾年中,已經有很多投資者用自己畢生財富來證明了這殘酷的事實。比如旅游地產和度假式房產財富,不知道中國有多少被海景、湖景催眠,最終套牢的房奴們。一個江西人,跑到廣東惠州海邊買套房子,這種現象已經不算什么,因為還有眾多牡丹江的人們跑到三亞、海口買房子。這些房子最大的特點是:業主很少住、難出租、難賣出——沒有二手房市場。這些無法帶來收益的房產,不但占用了投資者大量的財富,牽制了其投資其他更好的項目的能力,更重要的是:未來房產稅開征后,這些房子將遭遇“天黑,請閉眼”的考驗。由此奇怪的事情也在此發生了:一面是海景發展商漲價,一面是大片的海景房空置;看似房價上漲了,卻僅是帳面增加數字的安慰罷了, 卻變成了可能永遠無法套現的遠期承兌票據。

此外,在三四線城市根本沒有二手房交易量和需求的地方,前期跟隨一線城市猛漲的房價,變成了空中樓閣搖搖欲墜,一旦崩塌,摔壞的將是投資者的財富——因為開發商早已通過高昂的新房價格將風險轉嫁給投資者和購房者了。比如在邯鄲、榆林、鄂爾多斯,很多人的人民幣就拿不回來了。很簡單他們大量介入了民間借貸;而借貸的資本變成了無法套現的房產了。最終是房產價格降了, 房產財富也縮水了,這里保持了同步。

商業地產里的房產財富也不樂觀,互聯網正在重塑商業,但房地產商還在拼命建各種綜合體。在沈陽、成都、重慶,甚至在深圳,都出現了商鋪過剩的情況。寫字樓和商務公寓也有類似現象存在。“一鋪養三代”正在成為癡想,未來觸目可見的恐怕是“三代養一鋪”的被摧境遇。因為人氣最旺的商鋪,都搬到了手機上,變成了APP和微信號。即便商鋪和寫字樓的價格沒有下跌,但租金大幅降低,甚至退租盛行,收入變得比之前更少了;特別是商業地產的抵押和融資價值在10年后消失了。由此產生的財富效應是:房價不降,財富值卻縮水和降低了。

綜上所述,房產投資完全不同于消費購房,不是對房子的質量、小區環境、單價貴賤的考慮,而是分析本地化的供給和需求關系,消費者和投資者們承擔能力,支持本地價格的相關要素,如收入比、租售比、空置率、利率走勢等諸多要素的綜合分析而做出的投資經濟行為。因此,即便是有了完備的新房市場的統計數據及數據的變化,也一定不能片面解讀,從而帶來對市場的誤讀,導致錯誤的投資而造成財富的蒸發。

 
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