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樓市:“淡季不淡”與“旺季不旺”
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/24 15:16:33 來源:

 

  一般來說,7月和8月夾在上半年“小陽春”和下半年“金九銀十”間,炎熱的氣候下購房者入市積極性低,加上開發商沖擊上半年業績后,后續推盤供應不足,需要休整并為“金九銀十”積蓄力量,故7月和8月份往往是樓市的“淡季”。但今年由于樓市刺激政策不斷、市場流動性充裕,上半年樓市量價均快速增長,使得7月和8月樓市慣性保持在高位,呈現“淡季不淡”的特征。

  根據國家統計局最新數據,7月份全國商品房銷售面積同比繼續增長,增速從6月份的16%上升到了18.9%。1至7月份的累計增速也從上半年的3.9%增加到了6.1%;整體房價依舊在上漲,近期發布的70個大中城市房價數據顯示,7月份新房價格環比下跌城市數從上個月的33個減少至29個,而上漲的城市從27個增加到31個;7月份,盡管新房價格同比仍下降4.6%,但跌幅再度收窄1.1個百分點。

  7月份,重點城市成交量有所回落,但依舊維持在高位。中原地產監測的40個城市數據顯示,7月份新建住宅成交面積環比小幅下降5%,其中一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%和1%;8月首周(8月2日至8日),CREIS中指數據顯示,30個可比城市成交面積比前周(7月26日至8月1日)下降20.3%;8月第二周(8月9日至15日),30個主要城市的住宅成交面積比第一周上漲5.1%。截至8月第二周,重點城市成交面積總體增長了42%,盡管增幅比6月底回落10個百分點,但高位盤整特征明顯。

  同時,房價也呈現出“高位小幅回落”的態勢。70個大中城市新房價格月環比從6月上漲0.16%略降至7月的0.15%。其中,一線城市漲幅由上月的2.97%微幅放緩至2.52%,但連續3個月超過2013年上半年2.5%的峰值。深圳新房價格環比上漲6.2%,繼續引領全國,但漲幅放緩1個百分點,;北京、上海和廣州房價環比漲幅分別由6月的1.3%、2.0%和1.5%微降至 7月的1.1%、1.6%、1.2%。二手房價格方面,一線城市環比漲幅小幅放緩0.35個百分點至2.7%,但依然保持較高水平,高于2013年上半年2.4%的峰值。

  二三線城市房價總體平穩。7月份,二線城市新房價格環比漲幅略有擴大,由6月的0.15%擴大至0.18%,三線城市新房價格環比跌幅繼續穩定在6月份0.17%的水平上;二手房價格方面,二三線城市環比漲幅小幅回落,二線城市二手房價格環比漲幅由上月的0.34%收窄至0.27%,三線城市房價環比跌幅持平于0.01%的水平。

  盡管全國樓市量價保持在高位,呈現“淡季不淡”的良好景象,但繼續上攻的動能顯得有些不足。因此,在即將到來的“金九銀十”,即便開發商都希望借此沖擊年度任務,但筆者認為樓市無法表現出上半年之迅猛態勢,將會出現“旺季不旺”的特征。

  首先看政策,下半年樓市政策將處于“空窗期”。進入7月后,在國家和地方層面,樓市刺激政策該出的都出了,政策處于“空窗期”。特別是,重點城市樓市火爆,投資投機性需求泛起,而廣大的三四線城市、東北區域樓市則“冰封”難解,樓市供需嚴重錯配,結構性問題非常規政策刺激能解決。因此,下半年將處于前期政策的“消化期”,而通州火速限購意味著基于“因城施策”,或將對上半年樓市政策進行適度糾偏。

  另外,北上廣深等城市房貸開始收緊。融360最新數據顯示,進入下半年,深圳、上海和廣州房貸均有明顯收緊趨勢。在深圳,占房貸份額超過60%的四大銀行,在7月份將首套房貸首付提至四成,利率上浮5%至10%,二套房貸利率均上浮10%以上,很多中小銀行停止二套房貸;在上海,提供房貸的27家銀行中,有9家已將二套房貸首付提至七成,利率普遍上浮10%;在廣州,7月中旬后,銀行將二套房貸首付全部調至七成,現階段依然維持這一水平,同時房貸利率也有上浮趨勢。

  庫存是制約市場回升的另一個因素。待售商品房庫存在5月和6月連續小幅減少后,7月份又開始增加。7月末,商品房待售面積66259萬平方米,比6月末增加521萬平方米,住宅待售面積增加221萬平方米。這意味著,即便樓市持續三個季度回升,由于供應源源不斷地到來,庫存壓力難以緩解。另外,如果將在建未售和已批未建這兩塊“被忽略”的庫存計算在內,樓市去庫存壓力可能非常大。

  綜上,在上半年快速增長的慣性下,7月和8月樓市仍維持在高位,呈現“淡季不淡”的特征。即便“金九銀十”即將到來,但由于政策空窗、房貸收緊等因素,庫存壓力不減,特別是重點城市房價上漲、需求過度釋放,加上房貸收緊抑制作為上半年需求主力的改善型需求,后續需求受到制約,9月和10月份的樓市將呈現“旺季不旺”的特征。

 
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