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股市震蕩使資金流向樓市 將短期內推高房價
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/24 15:06:46 來源:

根據百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2015年5月份全國100個城市中,住宅價格環比4月份上漲的城市個數為48個。其中,深圳、上海漲幅超過2%,居前兩位。另據亞豪機構數據,5月份北京單價在6萬元/平方米以上的豪宅成交套數為144套,環比4月份的102套上漲41%,與去年同期相比暴漲182%。

 

 

與住宅市場全線飄紅呼應的是,一線城市商辦物業市場也在強勢回暖。以北京為例,最典型的表現就是交易量的急速提升。比如,在今年4月份之前月均成交金額約3000萬元左右的藍峰大廈,4月份直接跳漲至1億元,5月份成交1.5億元,連續兩個月成為北京商業地產現房月度銷售冠軍,而在6月份前10天,其交易額已突破8000萬元。再比如,在沉寂近一年之后,北京寫字樓市場再現億元大單——中央公園廣場6月份首周完成了單筆1.17億元的交易,該項目均價達12萬元/平方米,成為當之無愧的周冠軍。

 

在業內人士看來,一線城市樓市回暖的出現與近月來“330新政”、降息降準等諸多寬松性政策扎堆出臺、潛在需求逐漸釋放密切相關。“樓市政策已進入寬松時代,今年以來,超過30個城市對購房進行財政補貼,北京、上海等百余個城市對公積金政策進行了調整。”中原地產首席分析師張大偉表示。

 

新投資客正在崛起

 

值得關注的是,受利好政策影響,隨著首次置業、改善型等剛性需求的釋放,投資性需求入市現象也在增多。而在這些投資客中,尤其是以一線城市商辦物業為標的的投資者客中,構成人群正在分化——以往風光無限的能源型土豪和炒房團人群大為減少,而高凈值人群崛起為主力人群。

 

在2012年之前的10年中,一線城市商辦物業的主力投資人群大致可分為兩派——北派與南派。北派以能源型土豪居多,尤其以煤老板為主,他們投資商辦物業的第一訴求是資本的安全、資產的保值升值功能,因此他們在投資時以長期持有為主,而最受這一人群歡迎的就是北京的物業,尤其是核心地段的商辦物業。南派則是以溫州炒房團為典型代表,他們善于利用銀行信貸等金融杠桿,善于運用資金的快速周轉,注重快進快出實現短期收益。但是,隨著煤礦產業的持續走低,以及鄂爾多斯、溫州等地民間信貸的崩盤,能源型土豪和炒房團等“大戶”,在過去兩年內的表現可謂黯淡無光。

 

另一方面,隨著第三產業的發展、移動互聯行業的興起,培養了更多的高凈值人群,他們正在逐漸崛起為一線樓市商辦物業的主力投資客。“過去幾個月藍峰大廈持續熱銷,我們通過分析成交客群發現,除了少量有自用需求的企業之外,大部分的投資者是正在崛起的新財富人群。”高和資本董事總經理陳國雄一直全面負責藍峰大廈項目銷售工作,他向《證券日報》記者介紹說,“這些人有良好的教育背景,年收入從上百萬元到幾百萬元不等,大多從事金融、移動互聯等新興行業,或者是已取得階段性成功的創業者。他們與過去的主力投資客有著明顯的區別,一是他們都有更寬闊的視野,對國際形勢和國家經濟走勢都很關注;二是他們的投資更多樣,有更強烈的資產配置理念,既會投資高風險的股市,也不排斥短線的金融理財產品,但最信任的還是固定資產,尤其是一線城市核心地段的物業;四是因為他們的資金能力相對來說還是比較有限,因此就更加期待通過金融創新實現投資本金的最小化。”

 

正是如此,藍峰大廈結合互聯網金融創新,推出互聯網金融產品——首付寶將首付比例從50%下降到了15%。最近兩個月成交的27組客戶中,首付金額在300萬以下的占比超過八成。

 

股市震蕩將使資金流向樓市

 

亞豪機構市場總監郭毅更分析稱,在房地產調控政策的短期托市效應后,股市溢出資金將成為下一階段拉動樓市交易量的推手。“股市寬幅震蕩背后必然引發前期獲利資金的出逃,與股指的高風險相比,樓市的穩健將成為投機之后固化資產、保值增值的首選。”這一點,恰恰是高凈值人群遵循“跨期資產配置”理念的普遍選擇。

 

對此,陳國雄表示,本輪樓市回暖與之前的一個最大不同是,除了政策因素之外,真正發揮作用的其實是“跨周期資產配置”理論。在過去的一年里,中國的股市無疑經歷了一波高漲。市值從2014年年初的23萬億元飆漲至今年一季度的47萬億元。從不足2000點一路漲至今天的5100點。

 

“對于未來,或者說未來半年的時間里,股指會上揚或者下跌,不同人給出的判斷或許會千差萬別,因為大家還沒有形成共識。但對于未來一年的時間內,股指會沖頂并轉向下滑,很多人是有共識的。”陳國雄認為,在這段時間內,因此會有越來越多的人拿出一部分股市收益投資到房地產,把前期股市賺取的收益進行固化,“而這無疑將在短期內進一步推高一線城市樓市的交易量與成交價,尤其是一線城市核心地段的物業,必將受到新一輪熱捧。”

 
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