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謝國忠:房價會像股市一樣逐年跌 一直跌掉80%
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:44:09 來源:

核心提示:一直“唱衰”中國房地產的獨立經濟學家謝國忠表示,仍然繼續堅持自己的觀點,認為當下內地房地產泡沫化嚴重,手中有空房應盡快出掉。對于泡沫破裂的具體時間,謝國忠稱“房價并不會一下子崩盤,而是會像股市一樣,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%。”

對于日前在廈門提出的“手中有空房買上賣掉”的觀點,謝國忠解釋稱,現在主要是把空房子問題解決了,買房投資的道理非常簡單,當房子的回報率超過5%的時候才可以買入投資,如果是空房子的話,千萬不能買。謝國忠認為“當前房子的供應變多,而內地的出生率一直很低,最終房子將會像電冰箱一樣,價格越來越低。”

今年5月份以來,內地多個城市的房地產市場開始回暖,一些城市甚至出現“搶房”的景象。對于這種情況,謝國忠說,“今年五月份以來,房地產有一點熱起來,去年我寫文章的時候就料到這個,房價第一波下來之后,后面會有一個反彈。”屢次預測房地產泡沫破裂具體時間失敗的謝國忠此次聲稱,內地房價的破滅將會是一個長期的過程,將如同股市下跌一樣,一直跌掉80%。

據報道,謝國忠認為,土地升值是造成近幾年中國經濟和房價上漲的動力,而這種升值造就的是一種虛擬的利潤。在有些地方,土地價格甚至漲了一百倍。整個浙江的土地價格是英格蘭的四倍,寧波郊區的土地一千兩百萬一畝,平均價格跟東京的價格差不多。

謝國忠:中國經濟這幾年靠土地升值創造虛擬利潤

7月31日下午,獨立經濟學家謝國忠做客某網站。他一如既往言語犀利,直指中國這幾年的經濟主要就是靠“放錢”,簡單來說就是“搞泡沫而不是創造價值”,由此造成了中國超低的資本回報率。而為防止資本回報率低造成的資本外逃使得經濟下滑,中國就靠土地升值來創造虛似的利潤。

謝國忠表示中國近十年的經濟發展伴隨了以驚人速度增加的貨幣量,這使得中國的勞動者在中國的發展中幾無所得。

而近幾年的貨幣政策之所以沒有引起貨幣貶值是因為美國也在大量放錢,而中國貨幣政策則完全變成內部官僚體系的博弈。

謝國忠直指中國這幾年的經濟主要就是靠放錢,“放錢是一個重新分配的概念不是創造財富的概念,放錢的話它就是搞泡沫。如果錢多了以后資本回報率一定是下降,所以中國的資本回報率是很低的。”

資本回報率低造成的直接結果就是資本外逃,繼而經濟垮塌,“所以這幾年靠的就是土地升值來創造虛擬的利潤,讓大家套在一個夢里。”謝國忠直言不諱,“土地升值這是中國搞的最嚴重的地方,土地漲了一百倍,土地的平均價跟東京都的平均價格一樣。這不光是貨幣政策,還有一代人的心態。中國人是地少人多,指的是農業用地,人們把這個對農地的渴望,變成了對房子的渴望。”

以下是現場實錄:

原來一般的說如果經濟發展,勞工的生產力上升,實際工資也應該上升,實際工資上升就是名義工資上升比物價漲的要快。在中國的這個體制里面貨幣漲得更快。中國的勞動者在中國的發展當中,是沒有所得的,這個存款的話都給通脹頂了,所以你看中國的貨幣這十年漲了4.5倍,名義的M2漲了4.5倍,實際上我們在M2體系之外的話還有大量貨幣,有信托、地下錢莊、企業債,銀行有表外的增長,所以中國的貨幣增加是驚人的。

但是貨幣增加它的限制是什么呢,限制就是匯率,匯率不穩定,匯率增加的話會帶來通脹,原來的時候國民政府是大量發貨幣,大量發貨幣就引起了高速通脹,當時是一個銀子雕筑的,然后它沒有銀子也沒有金子就發了一個金元券,讓大家搞了一個名堂,后來被市場一下看破了,就引起了高的通脹,這個政府就垮掉了。

中國這幾年的話,貨幣的政策沒有引起貶值,主要就是因為美國大量的放錢,所以大家都在大量放錢的時候,中國這邊大量放錢,它那個限制就變小了,所以這個貨幣政策完全變成內部體制的這樣一個博弈形成了。

中國的內部體制的博弈主要是官僚體系里面自己的一個博弈,做官之間的博弈,所以做官之間相互之間當然大家不要作對,你要多少錢,你要多少錢,咱們大家都滿足,老李要多少,老三要多少,反正要是不行就印唄,大家都看錢,這個金融就是這樣,現在剛剛被限制,沒有人給你印了,會受限制了。所以中國的貨幣政策接下來就看了,如果是繼續這樣放貨幣的話會出現大幅的貶值。

對一般的發展中國家來說大幅度貶值都會引起危機的,都會引起一個大的危機。上次降了兩次準備金率之后,降了兩次息之后,貨幣的貶值很明顯,貨幣政策現在變得謹慎一點了。如果是下個月以后9月份美國的QE上來之后,壓力又放松了,壓力又小了一點,小了一點之后的話可能又會減息,又會減少準備金率。

中國這幾年它的經濟主要就是靠放錢,放錢是一個重新分配的概念不是創造財富的概念,創造財富的話你做的事情是有價值,放錢的話它就是搞泡沫,搞泡沫就是把那個錢聚在國內。如果錢多了以后資本回報率一定是下降,所以中國的資本回報率是很低的。

去年國企盈利的能力是4.5個銷售額是吧,連世界上大的公司一半都不到,世界上大的公司都有過10%的嘛。上半年盈利下降10%,銷售上升10%,在世界上大部分國家是不可思議的事情。像美國這次報的第二季的業績的話是2.9的營業額的增加,這說明經濟很弱,但是它盈利的增加是超過銷售額的增加。如果市場經濟里面一個公司是為了盈利的話,肯定不可能說是在銷售額放大10%的話,會出現這么大盈利的下滑,中國這個體制它不講資本回報,中國所報的資本回報率數字不一定是準的,因為一個公司的盈利是可以通過會計準則里面有各種各樣的算法增減,但是公司真正的盈利是現金流,要看現金是不是朝上走的。

從這一點來說,中國三大石油公司報那么大盈利,現金流從來沒有正過,當然你可以說是我們國資借掉了,所以為什么現金流是不穩定的。以后投資有沒有效應我們不知道,所以你今天報盈余,明天報虧損,在中國這個公司經常是這樣的,在中國大的國企里面有兩家公司常常玩這個游戲,一個是中國移動,因為它投資不需要太多,網絡都鋪好了,所以現金的話天天漲。中國神華是因為它資源好,開采成本低,它也天天現金流常常跑,所以中國的資本回報率非常低。

資本回報率低的話,錢會跑的嘛,錢會跑的話,經濟不就是垮下來了嘛,所以這幾年靠的就是土地升值來創造虛擬的利潤,讓大家套在那邊一個夢,土地升值這是中國搞的最嚴重的地方,土地漲了一百倍,它土地的平均價跟東京都的平均價格一樣。它一千兩百萬一畝地的話,是在寧波的郊區,浙江的土地價格是英格蘭大約四倍。這不光是貨幣政策,還有一代人的心態。中國人是地少人多,指的是農業用地,地少人多,它把這個對農地的渴望,變成了對房子的渴望。

謝國忠看空中國樓市 購房者陷入買房的糾結

“別急,有點亂,有點亂啊!”小品《賣拐》中范偉這句臺詞或許能反映近期許多購房者的心態:一邊是不斷爆出的銷售量和價位的上漲信息,一邊是監管部門不斷強調房產調控絕不放松的信誓旦旦;如此的“亂花漸欲迷人眼”,這房子買還是不買糾結在心頭。

這不,有明白人來給大家支招了。“千萬別買房子,有空房子趕快賣掉!”中國房地產最著名的唱空者、獨立經濟學家謝國忠日前依舊秉持悲觀論調。他認為目前市場形勢有點轉變,“應該趕快出手賣掉,不應再做發財的夢,現在把房子賣了,一輩子開心”。熟知房產市場的人都知道,謝老師歷來看空中國樓市,所以拋出以上言論并不“驚世駭俗”。

不知謝老師此話是說給炒房人聽的,還是在嚇唬買房者?反正,有網友表示,“聽信謝國忠的話,一輩子都不會去買房,因為你一直都在等待房價跌一半”。不過,筆者想問的是,謝老師一邊呼吁大家別買房,一邊又苦口婆心地勸趕緊賣房,那么,這房子究竟該賣給誰?所以,在購房這件事上,還是量力而行為主,而對剛需來說,只要在經濟承受能力之內,什么時候買都是合適的。

房子的事,不僅讓購房者糾結,也讓房產相關行業頗受影響。由于房產市場不旺,受其拖累,鋼鐵生產及銷售行業經營慘淡。據報道,隨著鋼材價格的連續走低,全國的鋼企虧損情況加劇,“一斤鋼材價不及一顆白菜價”的情況已經出現。

筆者也曾對西安的鋼材經銷企業做過一番調查,結果是多數經銷商的日子都不好過。好消息是,據媒體報道,工信部正在醞釀對鋼鐵行業重新開始實施“以產頂進”政策的方案。該政策下,經過批準的鋼鐵企業,以不含稅價格銷售給加工出口企業用于加工生產出口產品的“加工出口專用鋼材”,實行全額退(或免抵)17%增值稅。

之所以說這是個好消息,意義在于,經濟困境之下,監管層已經開始考慮出臺實質性措施,或許這正是“黎明”即將到來前的信號。

現在賣房幸福一生? 謝國忠看跌房價引爭議

近日,獨立經濟學家謝國忠再次語出驚人,稱現在把房子賣了幸福一輩子。這一論斷迅速引來其他看多人士反對。

在廈門大學的EMBA鼓浪嶼名家論壇上,謝國忠表示,如果以房價與收入比算的話,中國的房價在全世界是最高的,中國香港的房價也高,但是房價收入比是15倍,而發達國家只有6倍,而中國北京、上海的房價收入比已經是二三十倍。

“2020年已經不遠了,2015年中國社會將進入老齡化階段,到2020年人口將會下降,人口下降,那么房地產的繁榮會一去不復返,房價永遠是下降的。現在沒有必要去買房子冒險,不要做發財的夢,現在把房子賣了一輩子開心。”

這一論斷迅速引來反彈,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,用人口規模這一說法來簡單預測房價走勢不靠譜。楊紅旭預測,如果按每年城鎮化率提高0.8%計算,則2015年到2027年,每年的城鎮購房適齡人口都在2.45億左右的水平。這就意味著,未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態,并非謝國忠所謂的“人口總量一下降,房價只會跌不會漲”。

北師大房地產研究中心主任董潘表示,近兩年謝國忠一直說未來房價會下跌50%。而自己一直勸需要又買得起的盡快買,因為高速增長還未結束,早買比晚買強。一些猶豫者特意去清華、北大聽其講課,聽完都買了。董潘最后宣稱:“歷史已驗證我是對的他是錯的,未來會重復驗證這個結論!”

 
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