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無后續政策刺激 房地產業樂觀態度能持續多久?
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:38:08 來源:
基于樓市前期調整,成交數據下滑,在政策利好刺激下,業界集體看好房地產后市情況,而在真實需求關系未改變的情況下,如果沒有后續寬松政策陸續出臺,這輪刺激作用能持續多久還未可知,業界的樂觀可能很難覆蓋到更長遠的未來。

 8月12日,國家統計局網站發布數據顯示,7月全國房地產開發投資增速環比下降。與此同時,房地產業界大佬齊聚海南博鰲地產論壇,發出“看多”中國房地產市場的呼聲。

樓市銷量增速下滑 不改業內后市看好態度

受“330政策”、降準降息、公積金政策利好,中國房地產市場逐步向好。中國指數研究院發布數據顯示,5月百城房屋成交均價由跌轉漲,6月百城房價數據再次環比上漲0.56%,漲幅較上月擴大0.11個百分點,而7月百城住宅均價漲幅環比收窄0.02個百分點。在利好政策刺激下的樓市,現已呈現高速增長后的放緩跡象。

這種漲幅趨緩的形勢未影響房地產業界對下半年市場整體“看多”。最為明顯的表現在于,今年觀點博鰲地產論壇氛圍已經完全不同于去年“下行通道中的房地產”,整理趨向于樂觀。

中國房地產業協會原副會長朱中一將7月銷量增速放緩原因歸結于“季節性因素”,他稱,7、8月全國商品房的銷售量估計低于6月銷售量,近幾年情況均類似,但“今年全年的銷售量肯定會好于去年”。至于房價,他分析,多數城市的房價會總體穩定,但一線城市和部分二線城市的房價會溫和上漲。

中國房地產業協會副會長任志強表示,“近幾年房價經歷了三起三落大高潮,此輪是第三落的最低潮開始往回走,5-6月房價開始回升,僅是降幅收窄,9月以后房價漲幅可能恢復到正負零以上”。

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷也樂觀看待下半年市場,“新一輪的房價上漲周期已經來臨,根據市場發展趨勢,下半年很可能會增長超過5%到6%”。

對于未來房地產市場,“肯定是看多”,首創置業股份有限公司原董事長劉曉光表示。“但如果希望房地產再像過去那樣火爆,是肯定不會再有了,中國房地產市場還有平穩增長的前景”,央行貨幣政策委員會委員樊綱也稱。

基于樓市前期調整,成交數據下滑,在政策利好刺激下,業界集體看好房地產后市情況,而在真實需求關系未改變的情況下,如果沒有后續寬松政策陸續出臺,這輪刺激作用能持續多久還未可知,業界的樂觀可能很難覆蓋到更長遠的未來。

三四線城市樓市仍未回暖 大腕不擔心消費需求

樓市在經歷2014年調整后,逐漸暴露樓市庫存高企與供需關系不平衡的實質性結構,及城市間房地產市場分化現象讓市場開始擔憂,靠政策刺激的樓市短期走強后,能夠持續多久,“去庫存”與“消費力”成為后期影響房地產市場的主要因素。

“中央政府沒有取消限購說明市場需求仍然存在”,任志強借此來揭露市場真相。朱中一表示,今年后幾個月,在信貸政策和住房公積金政策的繼續支持下,自住性、改善性需求還會繼續釋放。劉曉光也稱,“只要人民幣是貶值狀態,房地產需求就不會降下來,因為房屋是最好的保值產品”。

但從樓市成交分化數據可以看出,在“330政策”刺激過后,房地產市場回暖的是一線城市和部分二線城市,其余城市并未受利好影響,“供過于求”的市場境況仍然存在,三四線城市仍受“需求不足”所困擾。

從限購放開影響來看,目前全國僅有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市維持限購。四大城市常住人口加起來為7155.17萬人,僅占總全國總人口13.6億的5.26%。即使限購全部放開,所能增加的市場需求仍然有限,且限購政策放開帶來的需求增長并不具有傳導效應。

“利率影響大于限購”,任志強曾經表達過此觀點,他曾多次提到“個人貸款”政策對于房地產市場影響的至關重要性。目前看來,盡管330政策將二手房貸款首付比例降低至總房價的四成,但據報道,全國多地銀行提高二套房門檻,并未執行首付四成政策。另外,中國經濟未走出“三期疊加”,降息可能性仍大。盤活公積金存量的政策仍在陸續的摸索推出。以上三大領域均有放松空間,對于房地產市場,可能能起到有效釋放需求的作用。

作為投資屬性,中國房地產市場投資價值的“黃金十年”已經過去。各種金融產品面市擴展了市場投資渠道,樓市投資資金將會被分流。德信資本董事長陳義楓曾表示,今后買房想持續每年10%的收益率不太容易。且不少業內人士認為,購買房屋更適合剛性需求和改善型需求,投資性需求不宜再進場。

“需求”端存在不同城市分化現象,“供應”端去庫存方面則呈現些微好轉。國家統計局網站6月24日刊文表示,5月末商品房待售面積65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米,這是自本輪房地產市場低迷以來,商品房待售面積首現減少。

房地產投資增速下滑 業內呼吁政策繼續松動

統計局網站數據顯示,2015年1-7月,全國房地產開發投資52562億元,同比名義增長4.3%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中,住宅投資35380億元,增長3.0%,增速提高0.2個百分點。

全國房地產開發投資增速逐月回落,全國商品房銷售面積則持續上升。從6月各主要指標的增速上來看,在5項主要指標中有2項指標出現負增長,分別是商品房新開工面積和土地購置面積,而房地產開發資金來源和商品房銷售面積兩項指標增速由負轉正,房地產開發投資依然保持增長,但增速回落。

國家信息中心報告稱,銷售形勢改善并沒有帶動新開工、土地購置等先行指標好轉,表明房地產企業對未來市場信心不足,但“房地產投資增速預計會在三季度企穩回升”。部分機構也預計,隨著房地產形勢的繼續改善,房地產投資有望在三季度企穩。

作為曾經的國民經濟支柱,有分析認為房地產投資影響固定資產投資,進而影響“穩增長”,持續的寬松支持政策出臺實有必要。

瑞穗證券董事總經理、首席經濟學家沈建光表示,“房地產還是中國經濟的支柱行業”,“下一步相關政策繼續應該朝著房地產政策松動的方向發展”。

交通銀行首席經濟學家連平表示,“房地產行業占固定資產投資僅20%,但它對固定資產投資的影響占50%。說明房地產投資急劇回落,對整個經濟下行壓力是非常大的”。

針對房地產行業的寬松政策是否出臺,仍在各方期待之中。而在中國整體經濟中,結構調整帶來經濟增速從高增長滑向中高速增長,寬松的政策成為避免經濟“硬著陸”的其中一個手段,多位專家及機構均預期下半年可能將繼續出臺降準、降息等政策,在這種寬松的政策氛圍中,房地產行業將受益其中。

 
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