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招商地產掉隊:重資產運營使盈利能力持續下滑
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:36:17 來源:

千億夢可待,招商地產(0 +0%,咨詢)還缺什么?

  市場如“逆水行舟,不進則退”。和許多曾經的房企大鱷一樣,頂著“招保萬金”榮光的招商地產也有著自己的輝煌過去。

  2000年時,萬科全年營業收入為38.7億元,招商是29億元,兩家的主營業務收入相差并不大。彼時的招商地產還與保利地產(8.58 -4.56%,咨詢)、萬科、金地集團(9.65 -8.18%,咨詢)并稱為股市中表現最活躍最具代表性的四大地產龍頭股。但在隨后的數年中,萬科和龍湖、碧桂園、恒大等后起之秀迅猛發展,央企招商卻漸落下風,淪落到二線房企陣營。

  雖然輝煌不再,但招商地產從未放棄過重回一線房企的想法。但在黃金時代落后的招商地產能否在白銀時代里成功逆襲,并保持較好的成長性卻尚難下定論。

  掉隊的央企巨頭

  最新的銷售數據顯示,1至6月,招商地產累計實現簽約銷售面積156.66萬平方米,同比增長29.60%;簽約銷售金額205.60億元,同比增長14.86%。若按照招商地產年初公布的全年600億元銷售目標算,公司上半年僅完成目標的34.27%。

  相比之下,萬科前6月公司累計實現銷售金額1099.6億元,銷售面積902.6萬平方米,同比分別增加9%和9.9%,為首家突破千億銷售額的房企。而同為央企的保利地產也實現簽約面積584.74萬平方米,實現簽約金額760.42億元。后起之秀,碧桂園和恒大上半年銷售也分別達到544.7億元和871億元。顯然,招商地產下半年仍將承受較大的業績壓力。

  冰凍三尺非一日之寒。早在6年前,招商地產就已經顯現頹勢。2009年萬科銷售金額643億元、保利433.8億元,招商地產的銷售金額為205億元,約為萬科與保利同年銷售金額的32%與47%。

  之后招商地產和曾經的兄弟“萬科、保利”差距日益拉大。2012年,萬科銷售額1081.6億元,成為國內首家千億房企,保利則實現銷售額660億元,同比大幅增長52%,但招商地產卻僅實現363億元的銷售金額。到了2013年,保利以及后起之秀恒大、碧桂園紛紛進入千億陣營,招商地產仍在432億元的銷售打轉。到了2014年,萬科年度銷售金額狂飆到2151.3億元、保利地產銷售額1366.76億元,招商地產簽約銷售金額才突破500億元,為510.49億元。

  究其原因,在萬科、恒大、碧桂園等房企主打剛需產品并堅持快速周轉時,招商地產依舊堅持高端產品路線,高端公寓、別墅等存貨占比一度超過50%。

  大量的高端產品使得公司在市場調整期適應力偏弱,高端產品過低的去化率一度成為該公司業績的掣肘。

  另一方面,有著央企背景的招商地產還堅持的高端物業不降價策略,這也使得其在2010年等市場調整時期,銷售弱于其他高周轉的房企。

  白銀時代的千億夢想

  但掉隊的招商地產并不甘心。

  2012年,招商地產開始從追求高利潤的效益優先模式向快速高周轉模式轉型,在公司內部提出“狼性文化”。

  2012年初重慶招商江灣城項目打出:“萬科兄,龍湖妹,小招我先降一步,你們一起不?”的降價標語,開啟了招商地產降價潮的大幕。2012年全年,該公司參與促銷的城市達17個,涉及樓盤高33個。

  此后,招商地產內部還制定了“未來5年實現千億收入、百億利潤”的發展目標。具體實施步驟為2015年銷售規模超600億元,在不拿地的情況下,2016年超700億元,2017年超800億元。

  為此,招商地產還開始耗巨資圈地。2012年耗資157億元共獲得土地儲備427萬平方米。2012年的拿地規模超過2010(87萬平方米)年和2011(232萬平方米)年的總和,創下招商地產有史以來的新高。2013年全年,該公司投入到土地市場的資金達到221億元,占其當年簽約銷售金額的51%,新增項目總建筑面積666萬平方米。

  隨后的2014年里,招商地產新獲取土地共27宗,總建筑面積610萬平方米,土地投資達334億元,占當年銷售金額65%。2014年全年,土地投資金額較2013年大幅增長51%,集團持有土地儲備增至1500萬平方米。

  進入2015年,招商地產在土地市場上的熱情絲毫不減。2015年1月,招商地產先是以合作的方式競得北京豐臺區總價近87億元的兩宗土地;3月31日,以6.27億元競得佛山禪城區一宗地塊,占地2.84億元,樓面價6307.39元/平方米,溢價率30.62%。截止到一季度末,公司擁有土地的權益建面為2180萬平方米。

  據招商地產董事總經理賀建亞3月10日在回應投資者時稱,由于公司目前處于發展壯大的階段,2015年的拿地預算金額高于2014年,在拿地區域方面,繼續關注具有發展潛力的城市,深耕發展準一線及二線城市;機會參與三四線城市。

  但值得慶幸的是,這一次的重大重組或許會使得招商地產的千億目標提前在2017年實現。

  據CRIC研究中心分析稱:“如果沒有重組,同時假定未來幾年招商地產保持2014年18%的增速,那么2017年銷售業績可達850億元左右。蛇口自貿區兩年后新房成交價格有望達到8-10萬/平方米,屆時招商地產只要在蛇口自貿區開發出售15~20萬平方米的住宅,即可彌補剩下的150億元銷售缺口。這對完成重組的招商地產而言,輕而易舉。”

  “但重組帶來的規模性暴漲只是表面化的,招商地產要獲得更好、更穩定的成長還需要更深入的改革。”國泰君安(23.16 -3.82%,咨詢)(26.09, 0.32, 1.24%)分析師劉斐凡也對《中國經營報》記者表達了其對招商地產的擔憂。其稱:“目前招商集團層面地產板塊的整合事項,可以使得該公司的土地儲備一次性得以大幅增長。地產業務能得到短期提振,但在公司中長期的發展上,如何提升企業的毛利率、提出新的內需增長依舊很重要。”

  “招商地產已經在過去的黃金十年里逐漸落后,在接下來的白銀時代里,如果僅靠母公司的資助,不提出新的內需增長,僅延續過往的路線,依舊有再次落后的危險。”

  因為相對于萬科、萬達等房企目前側重的“輕資產”戰略,招商地產的重資產運營,依舊使得盈利能力成為其難言之隱。數據顯示,2012年招商地產毛利率下滑至32%;2013降至28%;2014年毛利率繼續下降3%,為25%。銷售凈利率12.7%,下滑幅度達到4.21%。

 
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