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央企地產整合 : 巨無霸如何擺脫“大而不強”
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:34:39 來源:

12年前,國務院國資委成立時共有196家央企,歷經重組整合后,目前已縮減至112家。央企重組先后經過了自愿重組、國資委主導、“成熟一家重組一家”3個階段。

  伴隨該軌跡,全國樓市一度“野蠻生長”,不少涉房央企曾賺得盆滿缽滿,甚至不惜巨資爭搶“地王”,助長了房價的非理性上漲。為此,國資委向78家涉房央企舉起了紅牌,僅保留16家央企涉足房地產。

  雖然如此,不少被要求“退房”的央企至今仍在搞房地產,但如今樓市進入“白銀時代”,涉房央企也出現了明顯的分化。記者注意到,個別央企近來動作頻繁,試圖在產業鏈整合、平臺集中化或整體上市方面大施拳腳,引領新一輪央企變革的大幕。

  地產央企分化

  7月,上海證大披露了一項價值35.13億的資產收購公告,標的資產是從中冶地王1號地塊中拆分出來的11幅小地塊,交易對手即為赫赫有名的中冶集團。

  中冶集團正是國資委旗下指定開發地產的16家央企之一,具體執行者為其子公司中冶置業。2010年,中冶置業曾以200億一舉拿下南京下關1號城改地塊,成為當時的全國“地王”。據媒體報道,因“地王”一事國資委還曾介入調查過該項目。

  但去年起,上述南京“地王”卻成了中冶集團的一個燙手山芋,試圖早一點甩掉,但限于地塊太大,最近才傳出分割轉手。

  早些年,很多央企曾羨慕國資委給予中冶等央企地產身份,可以名正言順地搞房地產,而他們似乎只能“暗渡陳倉”。

  2005年,國資委出于央企做大做強的考慮,要求央企在規定時間內完成主輔業分離,將輔業剝離出去,在房地產業務上,僅圈定了中建、保利、華僑城、中房、中糧、中鐵、中鐵建、電建、五礦、中冶、葛洲壩(8.35 -6.7%,咨詢)以及境外的華潤、招商局、港中旅與南光等16家央企。

  按國資委的計劃,2008年北京奧運之后將重啟停滯4年之久的央企房地產重組一事。但上述計劃還未來得及實施,就趕上了席卷全球的金融海嘯,穩定經濟成為國資委眼中比退出房地產更要緊的事情。

  2009年,各地房價短期觸底反彈,部分城市甚至出現報復性上漲。在各地的土地競拍會上,央企巨頭攜巨資嚇退了不少地方企業,一時間“地王”頻現,這也成了房價上漲的推手。

  針對當時那輪房價暴漲,國資委在2010年重申了78家央企必須退出房地產,銀監會也將部分央企列入了限貸名單,但部分央企動作較為遲緩。至今,部分本該“退房”的央企旗下仍有房地產資產。

  如今隨著樓市進入“白銀時代”,地產央企分化加劇。記者觀察到,在上述16家央企中,只有招商局、保利、華潤、中糧、中建、中鐵等地產業務表現較為活躍,市場占有率相對較高,其他涉房央企憑借在各地掌握的資源優勢,只是零星地開發一些項目。

  “中房”品牌去還是留

  早些年,中房集團曾是國內著名的房地產開發品牌,最輝煌時各地國資房地產公司均以掛著中房集團分公司的招牌為榮耀,比如中天城投(9.92 -4.89%,咨詢)的前身名為“中房集團貴陽公司”,至今仍在冊的還有中房集團成都公司等。

  熟悉中房的重慶大學房地產MBA教育中心一位資深教授介紹說,“上個世紀90年代,中房集團幾乎在各地都有分公司,很多分公司的控股股東是地方建委,他們愿意掛著中房的牌子,主要是中房集團原本直屬于建設部,可享受政策等優惠。”

  新世紀以來,中房集團旗下一度曾控制著中房地產(15.66 -10%,咨詢)和中房股份(9.92 -1.68%,咨詢)兩大上市平臺,這讓不少房企羨慕不已。

  不過,世事難料。2010年,國資委將中房集團并入以建筑為主業的中交集團,這讓原本的平行關系變成上下級關系。2013年,中房集團退出中房股份,將所持的全部股份轉讓予“匯金系”,旗下僅剩下中房地產一家上市平臺,寄望于中交集團注入優質地產資產。

  7月10日,中房地產控股股東中住地產被無償從中房集團劃轉至中交地產名下,從而間接控制了中房地產53.3%的股權。而中房集團旗下的中國城鄉建設有限公司則被劃入中交地產。

  實際上,中房集團當前地產業務核心就是中房地產。業內人士看來,中交集團將中房集團進一步邊緣化,未來“中房”品牌的去留仍是一個問題。

  今年上半年,中房地產實現營收3億,同比下滑33%,實現凈利潤2258.5萬,同比下滑73%,加權平均凈資產收益率為1.33%,同比下降了3.78個百分點,這主要是由中房地產開發項目“青黃不接”,銷售結算減少所致。記者注意到,中交地產旗下有12家子公司,除了地產開發與物業公司之外,還有中交鼎信基金,在建地產項目達20個,其中不少項目屬于一二級市場聯動的大盤。

  上述業內指出,目前中交地產借助母公司基建優勢,在各地越做越大,但中房地產近些年業務拓展步伐較小,如果不實施重組,其本身與中房地產面臨更嚴峻的同業競爭,重組上市合乎發展邏輯,且中交集團也希望打通基建、地產等產業鏈。

  如今,中交地產已是綠城中國的第一大股東。今年7月初,綠城中國披露了公司新的董事會成員,其中“中交系”占4個席位,分別為朱碧新(中交集團總法律顧問、綠城中國董事會聯席主席)、孫國強(中交地產董事長、綠城中國執行董事)、李青岸、劉文生。

  3個月前,中交地產剛進行管理層“換血”,時任中交副總裁的朱碧新要求中交地產加快推進房地產板塊整合進度,尤其是與綠城的融合。

  業內曾猜測,中交地產要打造“A+H”資本平臺,但至今中交方面并無相關的公開表態。

  大了之后如何做強

  今年3月以來,業內瘋傳保利集團旗下保利地產(8.58 -4.56%,咨詢)、保利置業將要整合的消息,引來資本市場高度關注。

  據多家媒體報道顯示,保利地產、保利置業主要負責人曾對外表達了兩個資本平臺將進行整合的相關說辭,但并無具體時間表。

  目前,保利地產仍在全國頻繁拿地擴張,還斥資5億參與粵高速定增、擬控股上置集團等資本動作。今年上半年,保利地產實現營業收入425億,同比增長25%;實現利潤總額逾81億,同比增長39.45%。

  相對于保利地產,保利置業擴張步伐較小一些,從今年以來的公告來看,其并未披露拿地事項,同時近日公告預計上半年利潤同比下滑90%,其原因是收入減少,銷售毛利率下降,投資物業重估收益減少。

  與“保利系”相比,“中建系”去年就在加速推進中建地產與中海地產的合并步驟。今年3月,中海地產公告稱,公司控股股東中國建筑(6.54 -3.96%,咨詢)擬將其持有的30個相關物業注入中海地產,對應的支付對價為338億。

  上述披露事項的出爐,意味著“中建系”早在2013年就開始啟動的中國建筑擬將旗下房地產事業部、中建地產及中建國際運營的房地產業務注入中海地產畫上了一個句號。

  以成都為例,中海地產成都公司與中建地產成都公司均已實現合并,原擔任中建成都總經理的雷越姝,現任合并后中海成都總經理。

  近日,更受關注的應屬招商局地產整合。停牌4個多月的招商地產(0 +0%,咨詢)擬被控股股東招商局蛇口工業區公司換股吸收合并,計劃在深交所申請上市。

  招商地產旗下還有招商局置地這一資本平臺,這意味著招商局集團未來將旗下整個地產板塊整合在一個資本平臺上,實現地產平臺集中化運作。

  北京某地產機構高層分析說,在整個央企改革的背景下,已誕生以及即將誕生的地產央企“巨無霸”如何有效整合公司業務、人力、文化,避免“大而不強”,甚至發生內耗,尤其是在樓市白銀時代,如何從重資產轉型輕資產,創新地產央企商業模式十分重要。

 
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