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房地產稅該怎么收
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:32:01 來源:

近日,房地產稅法正式列入十二屆全國人大常委會立法規劃,標志著房地產稅有望進入立法程序。不過由于其涉及的利益面廣,爭議較大,離最終完成立法仍有較長時間。房地產稅有很明顯的優點,收入穩定、受益性強,這使其被絕大多數國家采用,并成為地方政府重要的稅種。然而,它與在收入源泉扣繳的所得稅和隨價格收取的商品稅不同,它需要納稅人每年以現金收入支付稅收,因而納稅人對房地產稅的直觀感受更深,易產生抵觸情緒。

因此,開征房地產稅不能一蹴而就。為了爭取納稅人的支持,在開征初期,稅收負擔不宜過重。當然,如將大部分房地產都排除在征稅范圍外,如上海、重慶試點的個人住房房產稅一樣,那這一稅制就失去了意義,徒增未來進一步改革的難度。

房地產稅的開征的目的有二:為地方政府公共服務提供穩定、可持續的稅收收入;調節財富分配差距。為此,一方面房地產稅應盡量普遍征收,稅基不能太小,另一方面要對征稅方案進行合理設計,確保稅負主要由房產價值高和家庭收入高的房地產所有者負擔。

由此看來,當前熱議的兩種征稅方案——對首套住房免征和按人均住房面積免征,都不盡如人意。第一種方案會把大多數個人住房排除在征稅范圍外,畢竟在大多數地區擁有多套住房的居民占小部分。這樣,征稅面過窄,房地產稅收入難以滿足政府公共支出需要,且對不管是價值千萬元還是百萬元的住房同樣免征,無法實現房地產稅調節財富差距的功能。

第二種方案,一定程度上比第一種更合理,通過合理確定免征人均住房面積,可保證一定的征收范圍又能兼顧居民的基本居住需求。但該方案未考慮到地理位置、配套設施等造成的住房價值差異,不盡公平,仍不可取。

為使房地產稅征收更公平,按人均評估價值免征或是更合意的方案。即對所有的個人住房給予每個家庭成員一個固定金額的評估價值減免額,只對扣除免征總額后的個人住房評估價值征稅。這類似于個稅的免征額,運行簡單、不會過度侵蝕稅基,還能充分體現房地產稅的公平性,發揮稅收調節財富分配的功能。

一個例子可很好地反映三種方案的優劣。假設甲、乙兩個三口之家各有1套100平方米的住房,由于地理位置、配套設施等不同,甲的住房估值為200萬元,乙的為500萬元,房地產稅稅率為1%。第一種方案下,兩家都不用納稅,房地產稅收入為零。第二種方案下,假設每人減免30平方米面積,那甲的稅基為20萬元,應納稅額為0.2萬元,有效稅率為0.1%;乙的稅基為50萬元,應納稅額為0.5萬元,有效稅率也是0.1%;總的房地產稅收入為0.7萬元。第三種方案下,假設每人減免60萬元的評估值,那甲的稅基仍為20萬元,應納稅額為0.2萬元,有效稅率為0.1%;乙的稅基為320萬元,應納稅額為3.2萬元,有效稅率為0.64%;總房地產稅收入為3.4萬元。

可見,無論在保證稅收收入上,還是在體現房產價值高者多納稅的原則上,第三種方案都優于前兩種。不過,該方案基于房地產的評估值,而非所有者的支付能力,不能消除因納稅人收入與房產價值不匹配造成的稅負過重問題。因此,還需輔以其他的稅收優惠政策。例如,對房屋評估價值較高但確實無收入能力或收入較低的老年人、殘疾人等,應制定進一步的減免稅政策,使納稅人繳納房地產稅后的收入不低于本地區人均收入水平的一定比例,以保證其基本的生活水平。

 
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