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“9050”政策退出南京房地產市場
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:31:16 來源:

繼前天國土局新推的一次土地出讓公告中“9050”要求在昨天上午“消失”后,昨日下午規劃局也正式發布通知,明確“9050”政策退出南京房地產市場。

  前天下午,國土局掛出了今年第13號土地出讓公告,新掛出的兩幅G33、G34地塊分別位于雨花臺區西善橋街道和鼓樓區熱河南路,前者是住宅用地,后者是商住混合用地,兩幅地塊都規定了住宅部分90㎡及以下的套型面積所占比例不低于50%。

  而在昨天上午,這則公告在經過調整補充后又重新掛出,其中G33、G34兩幅地塊的出讓面積和出讓條件未變,“9050”的出讓要求卻悄然消失,另外公告還補充增加了位于江北浦口區的三幅地塊,其中包含兩幅住宅地塊,也都未提“9050”出讓條件。而在此前發布的今年第12號土地出讓公告中,新推出的7幅地塊中已經有3幅包含住宅性質的地塊未提“9050”規劃要求,這也意味著“9050”政策此前已經不再對所有住宅地塊強制執行。

  記者隨即咨詢了國土局相關人士,該人士表示,截至公告發布并沒有接到相關通知,但從此前一次掛地開始,南京市的土地出讓對“9050”不作統一要求,涉及地塊規劃的內容也由規劃部門來具體設定。

  而到昨天下午,南京市規劃局官方微博正式發布消息:據今年國土部、住建部下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,南京市相應調整商品住房供應套型比例政策,今后新出讓居住用地將不再限定住宅套型比例,對于已出讓的在建商品住房,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件前提下,允許適當調整套型比例。至此“9050”明確退出了南京房地產市場。

  “9050”

  2014年2月21日,南京國土資源局正式發布《關于土地出讓模式調整的說明》,明確全市范圍內的商品住房用地,在出讓時原則上均需明確90平方米以下房屋建筑面積比例,全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%,并寫入土地出讓合同,具體比例由規劃部門在規劃設計要點中明確。對于一些特定區域、特定項目,可視具體情況來確定套型比例要求,并按規定報經政府批準。

  “9050”政策現狀及效果

  已出讓66幅“9050”土地22個項目已入市

  去年2月,南京市正式出臺了“9050”政策,明確“全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%,并寫入土地出讓合同,具體比例由規劃部門在規劃設計要點中明確。對于一些特定區域、特定項目,可視具體情況來確定套型比例要求,并按規定報經政府批準。”

  業內網站統計顯示,從政策出臺開始,南京至今已出讓住宅性質地塊72幅,其中66幅地塊明確規定了“9050”條件,僅有5幅地塊未涉及該要求,具體是因為地塊性質特殊,而在已經出讓的“9050”地塊中,江北占到了21幅,江寧也占到17幅,此外城北9幅、城南8幅、城東5幅、河西4幅,仙林也有2幅。

  大量“9050”地塊出讓,無疑使得去年下半年以來中小戶型供應十分密集。統計顯示,迄今為止66幅“9050”地塊中已有22幅開發成樓盤上市,其中江北江寧上市量最集中,江北達到6家,江寧也達到5家,僅江北高新區就集中了已入市的弘陽時光里、招商蘭溪谷和即將入市的綠地悅峰公館、新城花漾紫郡4家“9050”樓盤,粗略估算中小戶型的開發量約達40萬㎡,各家項目的戶型面積也都集中在65—90㎡。

  江寧去年下半年至今入市的項目中,包括招商方山里、銀城一方山、朗詩未來家、綠地國際花都在內的8家樓盤也都執行“9050”標準,由于競爭激烈,去年底江寧多家樓盤甚至掀起了一場90㎡以內的“戶型大戰”。

  剛需供應增大改善板塊房價未平抑

  “9050”實施一年多以來,主流板塊剛需供應大幅增加,剛需住宅的成交量明顯提升,數據顯示,今年1—7月面積在80—100㎡的住宅累計成交了2.76萬套,占全市成交總量5.19萬套的53%。

  不過在一些改善為主的板塊,情況就相對復雜,同策咨詢南京公司副總經理楊銳分析稱,包括河西等板塊,市場需求以改善為主,原先主要做大戶型,后來由于規劃限制,很多項目不得不做小戶型,但由于價格普遍較高,往往會出現“高端客戶看不上,剛需客戶買不起”的狀況。還有業內人士認為,由大戶型改做中小戶型,開發商出于成本控制和利潤空間需要,可能會采取精裝修、贈送面積等手段,客觀上抬高了中小戶型房源單價。

  記者了解到,目前河西南佳兆業城市廣場、招商雍和府等項目,都在主打80多平方米的中小戶型住宅,并且都是精裝修,價位已達到2.5萬元/㎡;江北高新區的弘陽時光里項目為了規避中小戶型競爭帶來的不利影響,采取了客廳挑高等手法,將90㎡以內戶型的贈送面積做大,首批開盤的預計價格也達到了萬元以上,高于周邊在售價位。

  有業內人士認為,為避免中小戶型帶來的不利,不少改善項目進行大范圍的戶型改造、增加贈送面積,這不免加大了開發商違規操作的可能性,此外,政策雖提升了剛需供應量,但改善市場漸趨火熱,一定程度上也壓縮了改善房源的供給,推高了部分板塊的豪宅價格。

  “9050”政策取消影響

  對剛需板塊去庫存是利好

  在得知“9050”政策取消后,江北一家開發商隨即表示這是一個新的利好。記者了解到,作為此前“9050”土地出讓最多、中小戶型庫存量最大的區域,取消“9050”對于江北樓市的影響也會比較明顯。

  網上房地產顯示,截至目前江北板塊的住宅存量達到1.75萬套,其中浦口接近8000套,六合則超過9500套,據業內不完全統計,目前江北整體90㎡以內的中小戶型供應已經占到一半,像六合、高新區這樣的剛需板塊,90㎡以內的戶型供應甚至已經占到60%—70%。六合區域開發量最大的榮盛地產相關營銷負責人表示,目前他們的項目基本都達到“9050”比例,有的項目甚至達到“9070”,而一旦限制取消,他們的后期開發的靈活度就可以提高,不僅可以去嘗試做面積較大的純改善項目,前期中小戶型的去化壓力也能夠減輕。

  南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠分析稱,出臺“9050”原本是為確保剛需供應,但當前中小戶型總體供應已經比較充足,并且江北江寧等板塊即將有大批中小戶型房源入市,產品同質化增多,去庫存的壓力已經很大,在此基礎上強制增加供應顯得并不必要,而即便取消限制,開發商也會順應市場做選擇,如果大戶型去化緩慢,剛需市場表現較好,也會在規劃范圍內改做中小戶型產品。

  統計顯示,下半年南京還將有23幅“90/50”地塊開發成樓盤上市,其中江北仍多達10家,江寧也多達6家,城北、城南甚至河西也都有分布,根據新規,這些項目都可以適當調整套型比例。

  即將上市項目已難變規劃

  然而眼下不少開發商卻表示,雖然“9050”取消是一個順應市場的好事,但目前調整項目規劃已經很難,“目前還沒法有什么動作,項目已經快要銷售了,規劃和產品都已經定下來了,想做大的調整估計不可行。”招商地產南京公司營銷總監徐敏對記者說。記者了解到,今年招商在南京在售7個樓盤,多個樓盤屬于“9050”限制地塊,是“9050”項目最多的開發商之一,此前位于城東的世茂招商語山剛剛入市,而位于河西的招商雍和府也有“9050”限制,很快就將開盤,項目還主推88㎡左右的中小戶型,現在更改產品規劃已經來不及。

  同樣,對于明發世茂榮里、新城花漾紫郡、遠洋綠地云峰公館、中航樾公館、和昌灣景、金地格林格林、大發融悅、保利朗詩蔚藍等一大批下半年即將入市的“9050”項目,多數開發商也表示,目前產品的前期規劃已經做好,并且已經審批,甚至連施工都已經進行,后期很難做出調整。

  江北新區落地后首批地塊出讓

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  昨日國土局公告中,新增3幅地塊均來自浦口區,這也是江北新區獲批后首次有土地出讓。從區位來看,3幅地塊中有2幅位于江浦,1幅位于橋北,都不處在目前規劃的江北新區中心區范圍內。

  這其中,編號為G35的江浦街道謝營2號地塊為住宅用地,出讓面積47170.94㎡,起拍價6億元,起拍樓面價5299.9元/㎡。編號為G36的浦洲路南側、南浦路東側地塊也為住宅用地,出讓面積99866.33㎡,起拍價7.5億元,起拍樓面價4172.2元/㎡。編號為G37的江浦街道總部大道以南S01地塊為商辦混合用地,出讓面積24650.58㎡,起拍價1.66億元,起拍樓面價1924元/㎡。

  此次新掛出的江北地塊都已經取消“9050”限制,而根據此前的政策文件,江北新區今后的土地供應計劃將實行“單列”,對此記者咨詢了江北新區管委會(籌)規劃國土部的相關人士,該人士表示,由于目前江北新區還在籌備過程中,因此涉及江北新區土地出讓的相關規定和政策,還是依照南京市的規定來執行。

  江北新區土地供應開發會穩步推進

  記者了解到,進入下半年南京供地速度已然加快,7月份至今陸續掛出了18幅地塊,供地總量達89公頃,就在下周五,國土局還將一次性拍賣7幅地塊,總面積約30萬平方米,總起拍價近40億。遍布棲霞區、雨花臺區、玄武區和江寧開發區。對此有業內觀點認為,江北新區土地出讓“重啟”,或將意味著下半年江北供地量也將“開閘”。不過南京房地產促進會秘書長張輝分析稱,江北新區的土地供應和開發可能還是會“穩步推進”,其中中心區400多萬㎡的居住用地開發周期或在5-10年以上,每一年的開發量會根據市場需求來進行合理確定,并不會大量或者過量推出市場。

 
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