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你是買房還是理財
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 19:08:18 來源:

3月30日,央行、住建部、銀監會聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。同時,職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。同時,股市又創出了近年來的新高。

  新政的實施,迅速成為攪動樓市和股市的焦點,房貸政策迎來了更為全面的“松綁”。這一重磅政策的出臺,將會為咱們老百姓帶來啥好處呢?那么,在新政之下,你是買房還是理財?

  新政:看看這些政策哪個與你更“貼近”

  先來了解一下什么是二套房貸首付?

  “二套房貸首付”是第二套普通自住房的按揭貸款的第一期付款簡稱,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的,借款人家庭人均住房面積高于當地平均水平的,再次向商業銀行申請住房貸款的第一期付款。

  此前,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例有60%;而北上廣深二套房的首付比例更是有70%。而此前住房公積金貸款政策:首套普通自住房貸款90平方米以下的,最低首付款比例為20%;90平方米以上的,最低首付款比例為30%。

  “3·30新政”則有了很大的改變:

  新政要點1:二套房首付降至4成

  二套房首付降至4成:對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低于40%。

  新政要點2:公積金首套房首付降至2成

  公積金首套房首付降至2成:繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%。

  新政要點3:公積金二套房首付降至3成

  公積金二套房首付降至3成:對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  新政要點4:營業稅免征期“5改2”

  個人轉賣普通住房,營業稅免征期限5年變2年。

  上周,住建部與國土部聯手出臺的今年首波樓市新政被視為打響了救市的“第一槍”,二套房首付成數的降低在許多人看來已是“意料之中”。果然,央行3·30日下午便宣布將二套房商貸首付降至4成,同時公積金首套首付降至2成,公積金貸款結清的二套房首付降至3成。

  隨即,《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》發文,對買賣房屋時所產生的營業稅年限進行了調整:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。此前,個人普通住房銷售免稅的年限被設定為5年以上。

  “松綁力度超預期。”一位地產業內人士認為,此次“組合拳”政策偏向支持二套合理改善型需求,把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群。此舉對盤活公積金使用效率的意圖表現明顯,同時有利于“賣舊買新”的改善型需求利用公積金買房。此外,營業稅調整將有利于市場上改善型購房人群出售已有的房屋,增加二手房市場免稅房源供應,促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

  一位銀行人士表示,從過往經驗看,從政策發布到最后落地最快也要一個星期的時間,從商業角度看,銀行是愿意執行這個政策的,二套房降低首付比例,貸款額度更大,銀行盈利更多。但最終是否成行,還要看各地方監管機構的整體把控。

  反應:新政“組合”影響廣,想得“實惠”還得再等等

  毫無疑問,二套房貸首付比例下調,意味著改善性需求置業的門檻將大幅下降,帶來改善性購房需求的積極釋放。這一消息讓很多準備二次置業的人歡欣鼓舞,各人心事各不同。新政到底給咱老百姓帶來啥影響,我們通過一些短片來看看……

  短片一:市民“著急”來過戶

  根據財政部的通知,個人購買2年的住房對外銷售免征營業稅,從2015年3月31日起執行。這也讓不少市民“蠢蠢欲動”。

  瞧,這兩天,來鄭東新區房產交易大廳咨詢相關營業稅的人還真不少。大廳擠滿了人,排起了長隊。“不是說買滿2年的房子就不用交稅了嗎?現在能辦不?”市民王女士在稅務窗口咨詢。“現在還不行。我們沒接到相關的政策呢。再等等吧。”工作人員稱,雖然政策出來了,但他們還沒接到上級的通知,建議有這方面需求的市民們先別急。

  王女士在政策出來之前剛簽過買房合同,而且房子是3年,正在為交幾萬元的營業稅發愁呢,看到新政策,真是開心得不得了。

  短片二:個人首付大大減少

  市民劉先生在鄭州西郊有一套房子,但是還想在東區買一套四室二廳的房子來改善住房需求。這不,樓市新政的出臺,真是把他樂的,“終于等到‘春來了’。”他說,前年他相中一套房子,如果買了因為是二套房,就必須首付60%,東拼西湊也不行,最后不得不放棄。

  而去年出臺認貸不認房的政策,即對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行執行首套房貸款政策。而按照這個政策,他首付只需要付30%,他又在看房了。

  這還沒確定買哪套房子時,“3·30新政”出臺了。他真是開心。這次他準備用公積金來貸款買房了,因為可以按照20%的首付購房,那么200萬的房子首付為40萬。“這樣的話,我的首付款壓力就小很多了。”劉先生說,如果他買二手房的話,也可以選擇2年期的免征營業稅的房子。對他們想改善住房的人來說,二套房首付比例下調政策落地,真是個大好的消息!

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  短片三 說好的簽約呢?

  買房者王先生稱,3月29日那天,因為業主有事,就說好到3月30日晚上在房產中介簽約。但是,當天下午新政出來后,中介打來電話告訴他業主不簽了。后來才知道,業主想漲價,“這說好的簽約沒了”。對此,他也很苦惱,雖然相中了那套二手房,但如果業主加價太多只能放棄。

  “你還別說,這兩天,業主們打來電話想漲價的還真有。”鄭州一家房產中介的工作人員小李告訴記者。

  新政沒下來之前,他的一個業主本來想賣230萬的房子,因為一直沒有成交,告訴他還有5萬的還價空間。誰知道新政出來之后,業主立馬打電話讓他提高到240萬。“原因是滿2年未滿5年的房子可以省下十幾萬的營業稅,房主們覺得應該‘分享’這個福利。”小李說,多數房主想在省下的稅費中分一杯羹,營業稅新政可能會加速更多房源的成交。但他也認為,對于房主們來說,最好先不要漲價,別因漲價面臨有價無市的局面。

  短片四 糾結于觀望or出手

  張先生和女友準備今年底結婚,正籌劃著買婚房呢。但他們一直在等機會,等房子降價。這新政一出來,放寬二套房的首付后,房價會不會再回升呢?觀望還是出手,兩人很是糾結。

  對此,業內人士認為,房價會不會漲,會不會影響到個人想買的房子誰都說不準。對于剛需購房族來講,房地產市場經過這么長時間的調整,迎來這一個政策利好,該出手時就出手;當然你還得從自身的財務狀況、還貸能力等方面來綜合考慮。

  短片五 有房投資族的苦惱

  房東馬女士名下有7套房子,做生意的她有著超前的眼光,早早就下手投資買房、賣房,中間也確實賺了不少錢。但是不動產登記的消息出臺后她很苦惱,房子是賣還是不賣?

  馬女士說,這兩天她和好朋友商量這個事。朋友幫她分析,認為這次二套房寬松政策的出臺,也釋放了房市政策寬松的信號,至少近期,征收累進式、懲罰性房產稅的可能性不大,先不用著急。但是,最好還是把閑置的房子出手,這兩年也是一個比較好的時機,因為,誰都不知道市場下一步如何變化。

  “3·30新政”的出臺,確實攪亂了許多人的計劃。毫無疑問,二套房貸首付比例下調,意味著改善性需求置業的門檻將大幅下降,帶來改善性購房需求的積極釋放。

  在采訪中記者了解到,目前鄭州一些樓盤大多按兵不動不漲價。不過,也有樓盤銷售人員說,如果調整房價會在清明節后研究。

  在走訪鄭州工農中建交及浦發、光大、中信等商業銀行了解情況時,多家銀行二套房首付仍為60%。一家商業銀行工作人員稱,目前還沒有接到總行的文件通知,新的政策落地,最快也得半個月左右。

  據悉,鄭州住房公積金管理中心對于公積金新政或將打包出臺,不僅降低首付比例還提高貸款額度。

  新政之理財:用少交的錢來掙錢

  新政之下,我們該如何理財,這也是許多投資人想找的方向。我們來聽聽理財師的建議吧:

  ●股市利好,誘惑很大

  這一段時間,股市進入牛市行情,滬股不斷創出近年來的新高。很多人開始重新進入股市,股市成為許多人又一個掘金之地。二套房貸首付比例下調,對于地產股來講真是一個利好的消息。而且目前股市大漲,讓許多投資人把方向又轉向了股市。而在今年兩會,中央釋放出支持居民自住和改善性需求住房消費的信號,同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。國務院總理李克強也在記者會上表示,“支持自住住房和改善性住房需求,促進房地產市場長期平穩健康發展。”

  在當前牛市利好的大環境下,地產股會迎接新一輪的暴漲。所以,投資者不妨配置一些業績較好的地產股和銀行股,結合互聯網金融來選擇股票。

  ●多方位投資,來算算你能掙多少錢

  如果你在二三線城市買房,假如夫妻兩口買一套200平的三居室總價300萬,第一套房貸款尚未結清,那么二套房的首付比例由70%降至40%,原先首付210萬元,現在首付120萬元,比原先少交了90萬元。商業貸款30年利率為6.15%,大部分銀行打9折,即執行5.535%的利率。如果拿少交的90萬元去投資理財,30年能多賺多少錢呢?

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  投資P2P

  目前P2P行業的平均年化收益率為15%左右,如果未來30年一直是這個收益水平,少交的90萬元首付能多賺:900000×(15%-5.535%)×30=260.55萬元。

  買混合基金

  不同基金類型的收益狀況不同,牛市的情況下,股票基金收益能達到30%以上,混合基金也能達到10%以上,如果買混合基金持有30年,少交的90萬元首付能多 賺 :900000 ×(10%-5.535%)×30=125.55萬元。

  買票據理財

  目前票據理財的平均收益率大多在5%-9%之間,按照7%來算的話,少交的90萬元首付能多賺:900000×(7%-5.535%)×30=44.55萬元。炒股

  2014年全年上證指數狂漲52.87%,2015年牛市行情延續,當然股市風險太大,漲跌變幻太快,你可以估算一下自己買的股票能漲多少,再來測算一下少交的90萬元首付能多賺多少,結果肯定會嚇你一跳。

  近年來二套房首付政策調整一覽鏈接

  5年來,我國對“二套房貸”的政策經歷了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于56%”,從“認房又認貸”到“認貸不認房”的變化。

  2010年4月17日,國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲,發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱《國十條》)。

  《國十條》規定:對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。同時,銀行對二套房認定是“認房又認貸”,即只要手頭有一套房,不管是否為貸款所買,其再貸款買房時均被視為購買二套房。

  2011年1月26日,國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(簡稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

  2014年9月30日,央行、銀監會對房地產“限貸”政策作出調整。其中,“二套房貸”的松綁尤受關注,被市場普遍稱為“認貸不認房”,但此次二套房的首付比例依然執行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。“滿2年”如何界定?

  財政部、國稅總局發文要求:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。新政從3月31日開始執行。

  那么,“滿2年”如何界定

  1.房改房:以公有住房買賣契約、購房發票或收據、產權證等注明的時間,按“孰先”的原則。

  2.商品房:以契稅完稅證、產權證注明的時間,按“孰先”的原則。

 

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