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業主喊煩:小區變臟了 物管叫苦:成本節節高
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 18:53:35 來源:

如何讓物管“價廉物美”?相關部門表示全面放開物管費是大勢所趨

  廣東省新版價格目錄本月15日正式開始實施,雖然業主大會成立之前的住宅物業即前期物業(含房改房、老舊住宅及其自有產權車位、車庫等)服務收費仍未放開,不過廣東省發改委也強調,放開非保障性住房物業服務收費管理將是大勢所趨。記者調查就發現,在當前物管費的水平下,一方面是部分物管覺得經營舉步維艱,利潤微薄甚至要虧本經營;另一方面,不少小區業主則反映小區服務難以保證,住得心煩。物管費全面放開后,業主或許能享受到價廉物美的物管服務。文/廣州日報記者賴偉行

  1

  業主:收樓兩三年 物管大變樣

  “收樓沒多久,小區的物管服務就開始越來越不到位。”說起自己所在的增城新塘一中型小區情況,市民何先生就直搖頭。他告訴記者,自己平常在市區上班,周末才會到增城短住,每個月要按照2.5元/平方米交物管費。不過就是在這些有限的時間中,他也感覺到物管服務與價格不符。像原本承諾的穿梭樓巴,經常不能按時到宏發廣場接送業主,打電話到物管處,也總是得不到滿意的答復。而且一些小區內像水管之類的維修,通知了物管處一個星期,也常常沒有下文。

  “每次早上上班走進電梯,都有一股垃圾的臭味撲面而來。原來每天早上運完垃圾,保潔都會清理電梯,現在完全沒人管了。”市民趙女士六年前入住市區一個知名本地房企的旗下樓盤后,原本對服務一直很滿意。不過近兩年,她也發現小區的不少方面出現問題,“花園的燈壞了沒人修,電梯里的空調壞了沒人修,出入車庫的門壞了還是沒人修!”更讓她覺得服務不到位的是,煤氣公司和自來水公司的一些常規檢修,小區物管也經常到了當天才通知,讓業主措手不及。

  市民王先生則表示,前兩年自己所在的天河黃村板塊一小區也同樣有過一段臟亂差不堪的經歷。起初,物管提出漲物管費,遭到了大多數業主的反對。后來大家實在忍受不了,對物管費提價又開了“綠燈”。“物管費漲了以后,小區的服務水平馬上就改觀了!”王先生表示,業主們平均每個月多交一百元左右的物管費,換回一個安居的環境,還是比較值得的。

  2

  物管:什么都要管 不漲價咋辦

  記者了解到,雖然物價部門對廣州市住宅小區的物業管理費設有指導價,但是廣州市內目前大量現有小區的物管費水平都是每平方米2元多,不少樓齡超過10年以上的小區物管費甚至不足每平方米2元,還有部分小區的物管費低于每平方米1元。

  據廣州市物管協會透露,近年來,隨著社會整體工資水平的不斷提高,廣州物管企業的成本也水漲船高,與五年前相比,已經上漲超過5成。在物管費不漲的前提下,面臨虧損的物管企業為了達到收支平衡通常會采取三種做法:首先是減少服務內容、降低服務質量,比如原本每天清運一次的垃圾改為兩天一次,小區綠化維護由半月一次改為一月一次;其次是降低人工成本,比如原本每個班3名保安的,減至兩名甚至一名,保潔人員、水電工等也會相應減少;另外就是想方設法增加經營收入。

  “物管物管,其實什么都要管,垃圾分類的任務要找我們,消防安全的檢查要找我們,就算是小區里面對業主開放的游泳池,也有人來找我們。”廣州一家大型物管公司的老總向記者表示,小區的日常維護費用并不像外界所想的那么簡單。而且,近幾年,隨便請一個年輕的保安,都要3000多元一個月,還不一定能干得時間長,企業的人力成本壓力很大。如果不通過停車費和公共部位收益等方式來彌補,廣州一些缺乏房地產母公司支持的物管公司都難以維持服務質量。而且物管收費有高有低,服務內容又千差萬別,時間一長難免會有服務倒退之虞。

  3

  賬本:每平兩塊八 物管有得賺

  廣州市物管協會副秘書長、物管行業專家陳昂鵬向記者表示,人工費、物料費、設備維保、水費電費、清潔費等是物管企業成本的組成部分,其中人工費占了整個物管成本的六成以上。隨著各項費用的逐年攀升,物管成本近年來正以看不見的速度上漲。不過,如果要保證基本服務質量,物管協會大概進行過測算,以目前2.8元/平方米的政府最高指導價計算,企業是可以基本實現微利,同時也能保證對業主的各項基本服務。

  有業內人士向記者舉了一個例子,以一個10萬平方米建筑面積、約1000戶業主的市區中型規模小區計算,如果按照2.8元/平方米收取物管費,收費率保持在90%左右的話,物管企業的物管費收入大概有25.2萬元。而這樣的小區,如果設置三四個出入口,大概需要12名保安人員,另外還需要衛生、小區景觀、設備維護以及管理等崗位的人員大概20人。上述每個人的人力成本按照5000元計算,小區人力成本支出就達到16萬元,加上日常的其他支出以及稅費,一個月也要10萬元左右,算下來小區只能勉強維持收支平衡甚至略有虧損。

  廣州市物業管理部門相關負責人分析,目前,物業服務價格沒有形成與物價指數、服務成本適時聯動的調節機制。從物管角度講,隨著人力資源和相關成本的不斷上升,企業運營成本加大,而物管費長達數年不調整,影響企業生存和發展,有調價需求;從業主角度講,他們希望能享受到物美價廉的服務,確實不愿接受“漲價”。

  4

  出路:放開物管費 試點再鋪開

  廣東省發改委透露,之前廣東省物業服務收費主要有政府指導價和市場調節價兩種形式。業主大會成立之前的住宅物業即前期物業(含自有產權車位、車庫)服務收費實行政府指導價,別墅、業主大會成立之后的住宅及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。在8月15日出臺的新版定價目錄中,廣東進一步明確了今后物業服務價格管理的三個方向:

  一是堅持保民生、保基本的思路,保障性住房(經濟適用住房、限價房、公共租賃住房等)仍實行政府指導價管理,并授權市縣人民政府合理制定標準。

  二是別墅、業主大會成立之后的住宅(含自有產權車位、車庫)及其他非住宅物業服務收費,繼續實行市場調節價。

  三是業主大會成立之前的住宅物業即前期物業(含房改房、老舊住宅及其自有產權車位、車庫等)服務收費暫按現行規定管理。

  省發改委表示,考慮到建立主要由市場形成的物業服務價格機制是今后的改革方向,是促進物業管理行業健康有序發展的重要舉措,同時由于廣東物業服務市場發達,物業服務公司眾多,市場競爭較為充分,放開非保障性住房物業服務收費管理將是大勢所趨。

  省發改委表示,為穩妥有序推進這項改革,擬采取先試點后鋪開的辦法,先行選擇部分地市開展放開非保障性住房物業服務收費改革試點,待積累經驗后根據市場發育程度和競爭狀況適時放開。當然,在未放開之前,仍按現行有關規定進行管理。

 
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