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中海擬分拆物業上市 酬金制物業管理毛利率100%
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 18:52:45 來源:

分拆上市后,中海物業將在股本及債務資本市場擁有獨立的集資平臺,將增加融資靈活性,也可厘清中海物業的信貸狀況,讓金融機構可清晰地做出信貸評級并借貸。

過去十年房地產的暴利,使得行業對薄利的物業不屑一顧,然而一年來,萬科、保利、中海等房企紛紛卻表示要搶灘物業新藍海。8月19日,中海地產董事長郝建明在中期業績發布會上宣布,中海將分拆物業上市。此前中海物業已向港交所提交招股說明書。

作為物管領域第二家即將上市的企業,中海物業目前的毛利率并不高,只有19%左右。中海物業內部認為,目前中國的物業高度分散,潛在商機較大,中海物業毛利有較大提升空間,且在分拆上市后,公司有了融資平臺,可通過收購的方式迅速擴大市場份額。

分拆上市掘金

“物業獨立上市,將釋放中海地產股東的潛在價值,可識別或確立物業的公允價值,也能使中海地產的股東受益。”同時,中海物業認為,各集團管理團隊能更專注各自不同的業務,使資源分配更有效。

更重要的是,分拆上市后,中海物業將在股本及債務資本市場擁有獨立的集資平臺,將增加融資靈活性,也可厘清中海物業的信貸狀況,讓金融機構可清晰地做出信貸評級并借貸。

目前,中海物業的凈利潤并不高,根據財報,中海物業2014年營業收入同比增長17.3%至21.64億港元,但直接經營成本17.5億港元,毛利只有4.13億港元,扣除行政費用3.04億港元后,凈利潤只剩下9708萬港元。

這與中海地產的業績相比,僅九牛一毛。中海地產僅今年上半年,就實現房地產合約銷售額854.5億港元,經營溢利增加18.3%至232.9億港元。

但資本市場對房地產企業和物業企業的估值,已經從某種程度上說明了市場更看好物業企業發展空間。以同屬一個集團的花樣年和物業上市公司彩生活2015年中報為例,花樣年控股營業收入36.29億港元,凈利潤8.46億港元,而彩生活的營收只有2.78億港元,歸屬于公司的凈利潤7757萬港元。

雖然彩生活營收和利潤不足花樣年的10%,但截至8月20日,花樣年控股的市值只有52.4億港元,而彩生活市值有58.7億港元,后者估值遠遠高于前者。估值的高低,能直接影響企業的融資額度。

房地產金融投資專家黃立沖認為,市場對地產的估值本身就低,如果中海物業與中海地產混在一起,很難提升中海地產的估值,因為地產受到周期性影響和政策影響較大,歷史的盈利不代表未來,但物業管理公司盈利較為穩定,受政策影響也小,分拆上市,能體現出物業的真實價值,也更方便做大。

在中海物業的營收中,94%來自傳統的物業管理服務,達20.35億港元,而其中81.5%的服務來自包干制。縱觀2014年中海物業的毛利率,包干制的毛利率只有12.2%,明顯比房地產的毛利低,但增值服務的毛利則較高,有44.3%,平攤下來,總的毛利率只有18.6%。

以采用酬金制的彩生活(01778.HK)作對比,由于酬金制的物業管理服務毛利率一般為100%,彩生活2014年的毛利率達79.6%。這也說明了不是物業管理不賺錢,管理模式的差異能帶來截然不同的利潤率。

房企蜂擁誘因

從區域分布來看,中海物業90%的業務都來自控股股東或同系聯營公司,且基本上與房地產業務布局同步。

據了解,近幾年來,中海物業也在通過內生增長和收購方式來擴充業務,上市成功有了融資渠道后,中海物業的增長應該會更多來自收購。

業內人士分析認為,中海物業的未來發展有兩個方面:一是通過收購實現擴張;二是不斷發掘O2O潛在價值,而這兩個方向在未來都需要大量的資金支持。

此外,中海物業實現上市之后,企業發展的束縛減小。分拆上市后,中海物業地位提升與中海地產平齊,能夠接受的集團資源更多,加上上市平臺的融資能力,擴張速度肯定更快。其次,擴張的方式也會更多樣,中海物業目前都是自營為主,但是以開發見長、物管較弱的房企不在少數,中海物業有大量的合作機會。

而物管市場的潛在空間也很大。這從中國在建住宅物業總建筑面積可看出,從2008年約22億平米,增加至2014年的52億平米,市場總量極大。

目前,中國的物業管理呈現高度分散的狀態,全國物管公司數量超過十萬家,據中國指數研究院數據,截至2014年底,管理物業規模超過5000萬平米的公司少于20家,近幾年,大物管公司都在對中小物管公司進行收購合并。未來,規模、品牌價值、盈利能力以及服務品質將成為競爭的關鍵要素。

相比房地產30%左右的毛利率,物業的毛利率可以做到房地產的幾倍之高,彩生活今年上半年的毛利率達到73.9%,同比去年的66.1%再次上升7.8個百分點。而這也是越來越多的房企蜂擁而入物業市場的一大誘因。

中指院的報告稱,2008年至2014年間,物業管理百強企業所管理的平均總建筑面積由620萬平米增至1750萬平米,復合年增長率為18.9%。而凈利潤在2014年同比增長31.6%,至3190萬港元,這一增長主要源于傳統物業管理服務的穩步增長和社區租賃、銷售及其他服務的加速發展。

 
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