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二手房交易需要繳哪些稅費?
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 18:50:21 來源:

房價“漲跌”膠著難辨,剛性需求者“望房興嘆”,二手房交易成為越來越多普通購房者的選擇。買房繳稅是一個無法回避的問題,相關稅金在購買房產時占有相當的比重,二手房交易到底需要繳納哪些稅?

  契稅和土地增值稅

  購買普通唯一住房的減半征收,購買90平方米及以下普通唯一住房的減按1%稅率征收,非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

  根據國家規定,房屋買賣要向國家繳納契稅,無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅,各地規定有所不同,需視情況處理。具體的比例需根據國家相關政策、購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

  自2010年10月1日起,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

  非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。144平米以上3%;二次購房都是3%,不分面積。

  對于土地增值稅而言,個人銷售住房暫免征收,轉讓非住宅類房產核定征收。

  個人轉讓非住宅類房產的“核定征收方式”由登記中心代征,其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續后由登記中心代征。

  核定征收公式為:應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率如某市土地增值稅核定征收標準為:商鋪、寫字樓、酒店為10%,其他非住宅類房產為5%。

  營業稅及附加

  銷售購買不足2年的住房全額征收,銷售購買2年以上非普通住房差額征收、銷售購買2年以上普通住房免征營業稅。

  營業稅及附加由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成,征收稅率為5.6%(各地可能存在差異,需結合實際視情處理)。自2015年3月31日起,實行新的二手房銷售“五改二”營業稅新政策。

  (一)個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅應繳營業稅及附加=住房銷售收入×5.6%。

  (二)個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅(應繳營業稅及附加=住房銷售收入-購買房屋價款)×5.6%。

  (三)個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

  個人所得稅

  轉讓自用5年以上唯一生活用房所得、符合條件的房屋產權無償贈與免征,未提供房屋原值憑證核定征收,其他情形房屋產權無償受贈所得繳納個稅,轉讓房產以轉讓收入減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。

  個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得免征個人所得稅。

  住房轉讓人未提供完整、準確的房屋原值憑證的,按住房轉讓收入核定征收個人所得稅。核定征收方式的計算方法為:應納個人所得稅=計稅價格×核定征收率如某市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為:普通住房為1%,非普通住房或非住宅類房產為1.5%,拍賣房產為3%。

  符合條件的房屋產權無償贈與,轉讓人和受讓人均不征收個人所得稅:

  1.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

  2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

  3.房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

  其他情形下房屋產權無償贈與他人的,受贈人按其他所得繳納個人所得稅。

  除上述規定情形以外,房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人即受讓方因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%;贈與人即轉讓人不征收個人所得稅。

  個人轉讓房產,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。財產轉讓所得應納稅額的計算公式為:應納個人所得稅稅額=(房產轉讓收入-財產原值-合理費用)×20%應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×20%應納稅所得額=每次轉讓財產收入額-財產原值-合理費用值得注意的是,對住房轉讓所得征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉讓收入。

  對轉讓房產原值的確定應根據個人所轉讓房產的不同類型,即商品房及非住房。自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房來區別確定。

  轉讓住房過程中繳納的稅金,是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

  可以扣除的合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

  需要重點提示納稅人的是,一是二手房交易稅收優惠政策較多,且隨著國家宏觀調控的需求具體稅政變化也較大,需要納稅人及時了解和準確把握,以盡享二手房交易稅收優惠帶來的經濟實惠;二是各地二手房交易稅收政策可能存在一定的差異,需按照當地具體稅收征管要求,并同主管稅務機關有效溝通后視情況處理;三是涉及二手房交易的應繳稅金,轉讓方承擔的納稅義務是個人所得稅、營業稅及附加土地增值稅。受讓方承擔的納稅義務是契稅。而實際申報納稅、繳納稅款,大多由受讓方代為承擔轉讓方納稅義務,即二手房交易的應繳稅金,全部由受讓方負擔。

 
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