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二手房貓膩多 買賣需多留心
連云港房產網 http://www.82949737.com 日期:2015/8/22 18:49:34 來源:

目前,主城區的一手新房越來越少,想在城區置業的購房者,自然把目標集中在了二手小區上。

  7月31日,本報樓市周刊關注了一起中介攪黃買家購買二手房的新聞,受到眾多讀者關注,有讀者感慨,現在主城區一手房可選擇性少,沒想到買套二手房也這么坎坷。

  在二手房交易中,買賣雙方如果沒有處理好一些細節問題,很可能會遇到一些麻煩,甚至導致經濟損失。對于選購二手房的市民,記者采訪了律師、資深中介以及相關部門,為購房者總結了二手房買賣中應該注意的四類事項,給予提醒。

  資金安全最重要

  就東莞市區而言,一套100平方米的二手房,往往接近百萬元的總價,這幾乎是人生中花費最大的一宗商品了,在如此高價的商品中,最需要注意的便是資金的風險。

  廣東沃金律師事務所鄧云龍律師提醒購房者,房管部門就二手房交易資金有明文規定,中介機構除中介費外,不能代收任何交易樓款。房款的支付對象一定是買方,并且交易時必須賣方在場,中介若提出以某種理由要求收取買方房款,買方要提高警惕,這或是詐騙的開始。

  中介資質要提前了解

  買二手房前,找中介公司也要留個心眼。東莞市房管局相關工作人員表示,合法經營的房地產經紀機構應該具備以下三個條件。首先是,具有工商營業執照,并且經營范圍包括房地產經紀或房地產中介業務;其次是,取得市房產管理局頒發的《房地產經紀機構備案證書》;此外,從事經紀活動的房地產經紀人應取得《房地產經紀人員業務培訓證書》并且佩戴由市房產管理局頒發的《房地產經紀人上崗證》。

  在買賣交易過程中,交易雙方可要求所委托的房地產經紀機構及其從業人員提供上述材料進行驗證或咨詢東莞市房產管理局房產市場科,亦可咨詢東莞市房地產中介協會。

  對于知名度不大的二手中介,記者建議購房者到東莞房管局官網輸入中介名稱查詢,該網站可查詢到該中介近期的成交量等等數據,購房者可通過此數據來判斷中介是否靠譜。

  查清產權與實物

  對于購房者而言,找到“心水”房源之后,查清確認房產的產權是首要工作。購房者首先要檢驗房產證的真偽與實際物業地址是否吻合。當然,還要核對房屋產權證上的所有人姓名是否與房主身份證一致,并且細看屋主本人長相是否與其身份證上的照片相符。

  其次,由于二手房的產權性質復雜,比如有些房產可能存在抵押等債務問題,因此對于房屋的隱形問題購房者應給予足夠的重視。

  此外,實地看房時要看房子的面積、結構、裝修、物業管理和市政配套,如水、電、煤氣、有線電視等。購買前了解得越細致,入住后的麻煩越少,而實際情況如何最好在合同上或補充協議中明確登記,由買賣雙方認可簽字,以最大限度保障買方的利益。

  重要細節應在合同中明確

  鄧云龍律師告訴記者,他接觸過不少二手房買賣的糾紛,但不少二手房交易的糾紛都發生交易過程的一些細節上,他介紹,由于二手房涉及的事項比較復雜而且不同樓房、不同購房者情況不一,他建議,在二手房買賣的過程中為了避免糾紛,應該在合同中明確各個事項。

  比如,過戶和交樓的時間要明確,對于買房人來說,最在乎的莫過于什么時間房屋最終能過戶到買方的名下。因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一,買方應慎重地簽訂準確的時限。如果遇到賣方需提前還款以向銀行“贖樓”,這部分資金由誰來出資,也要在合同中約定。此外,若是賣方違約,其相關責任以及因此給買方造成的經濟損失也需在合同里寫明。

  此外,鄧云龍律師提醒購房者,二手房交易過程中的所有相關資料、單據和合同必須保留原件,一旦發生糾紛時可在維權過程中出示對買方有利的證據。

  交了定金中介費

  才發現少算9萬的稅費

  個人所得稅,這是二手房交易中,不可忽視的一筆費用,少則為零,多則可達數十萬元,不少二手房買家在交付定金時并沒有考慮到這筆稅費的金額大小,等到交易時才發現還得多交數萬元,才后悔不已。

  陳先生今年就為自己的疏忽付出了9萬元的現金代價。4月份,他看中東駿豪苑一套一期的3房,談妥125萬元成交后,陳先生交付了5萬元定金以及近4萬元中介費。不料到了后面才發現,賣家這套房子的原購買總價為50萬元左右,而中介又告知他這套房源至少要95萬元評估價才能通過審批,也就是說,這其中產生了9萬元的個人所得稅。這讓陳先生吃了一驚,一套125萬元的房子,加上契稅中介費擔保費已經接近8萬元了,現在又要再加9萬元,這讓他覺得非常不劃算,但中介費及5萬元定金雙方都不肯退,陳先生只能四處湊錢,才找齊了購房款。陳先生說,都怪自己沒算清,害自己買了一套比市場價都要高的房子。

  提醒:隨著社會發展,東莞的房價也在不斷攀升。記者了解到,主城區不少成熟樓盤當年的成交價在四千元左右,目前卻早已攀升到了萬字頭。建議購房者在選擇一套房源時,提前向中介或者買家了解房源此前的購買價,是否能提供貸款利息,裝修發票等,這些花費都可以用來抵個稅。周素瓊

  房子未過戶買家就供樓

  業主卻毀約了

  近日,購房者小李遇到這樣的煩心事,今年3月份,他在鳳崗看中了一套二手毛坯房,總價100萬元,面積約105㎡。當他已經開始還房貸時,一手業主卻反悔了,不肯賣房了。這時候的小李不知道如何是好,房屋未過戶,他已經在供樓,關于賣不賣,目前雙方還在協調過程中。“最壞的打算是走法律程序”,小李說,“不過還是希望能順利完成交易。”

  原來,在今年4月份,他在中介公司的牽頭下和一手業主簽訂了二手房買賣合同后,小李積極地準備資料去申請房貸,以早日收樓。同時,一手業主的房屋由于還在貸款中,需先從銀行贖樓方能過戶給小李,此過程約需要2個月。

  5月份,銀行給他下達了同貸書,并且通知小李,“6月3日起開始供樓。”

  小李覺得很奇怪,當他問中介為何“房屋還沒過戶我就供樓”的疑問時,中介人員淡定地表示,“這很正常,我們之前也遇到過這類情況,一切都走流程,估計6月底之前也能過戶了。”

  然而,在6月底,中介人員卻告訴小李,“現在賣家不肯賣了。他讓我跟你協商,看如何處理。”

  小李聽了瞬間感到無奈,“我都已經還房屋貸款了,業主卻不賣房了!這咋整這幾個月的時間,鳳崗房價都上漲了不少,這其中的損失誰來賠償”小李說,目前他正在走法律程序,希望維護自身的合法權益。

  提醒:現在二手房交易流程拉長,有可能出現房子還沒過戶卻要供樓的情況,是怎么回事買家又要如何避免上述的這種情況呢

  二手房交易中,業主的房屋大多處于銀行抵押狀態,而解除抵押是過戶交易的前提。這樣一來,交易流程變得更長,一旦遇到業主毀約,或者交易房產涉及案件糾紛需查封,或者如有些購買者因購房資格問題、相關材料問題等過不了戶,那么買方就要在沒有拿到房產的情況下,還要履行和銀行的按揭貸款合同開始供樓,風險極大。廣東沃金律師事務所鄧云龍律師稱,已遇過此類糾紛案件,提醒購房者要把這些交易流程的細節體現到合同上。

  不同中介不同報價

  一套房源報價差7萬

  找過不同中介看二手房的購房者多少會了解,同一套房源,不同中介可能會告訴買家不同的放盤價。鐘先生最近就遇到這樣的事。

  在南城金域中央看中的一套大三房,第一家中介給他報價145萬,當他覺得有點超出他預算后,便換了一家中介去咨詢是否有新房源時,第二家中介的人員也提到了鐘先生剛看過的房源,并表示放盤價142萬。

  鐘先生最開始還覺得納悶,難道不同中介還有不同的放盤價為了驗證他的想法,他再跑了3家中介詢問,沒想到報價從138萬到145萬元之間,大家的價格還都不一樣。至于這套房源賣家的真正放盤價,鐘先生不得而知。

  于是,鐘先生選擇了一家報價138萬元的中介表明購買意向,并希望能見面約談。

  第二天,鐘先生跟賣家以及中介在放盤的房源中見面,剛避開中介時,鐘先生就問賣家這套房子的價格,沒想到賣家卻說,關于價格要問中介。鐘先生非常納悶,自己賣的房子多少價位還不能直說嗎經過這一事,鐘先生覺得一定是中介跟賣家一起來聯合賣高價,就放棄了購買。

  提醒:鄧云龍律師介紹,不同中介不同報價的案例非常常見,不少中介通過此途徑來吃差價。他提醒,如果賣家為防止中介吃差價,可以在委托書中明確服務費和差價的問題,比如多賣出的部分是否作為中介所得,或是讓中介收取一定提成;而對于買方來說,應到多個中介詢價,看房時最好能與賣方見面,以了解所交易的價格是賣方的售價還是中介從中抬價,親自談妥成交價,并且當面簽約。周素瓊

  謝小姐是第一次賣房,為了方便賣房,她把鑰匙放在小區附近的家嘉中介公司。4月份的時候,家嘉公司的工作人員陳某打電話告訴她,有客戶看中了她的房子。5月初,陳某帶著謝小姐與買家簽“二手房買賣協議”。陳某卻把謝小姐和買家帶去了另外一家名為好房子中介公司辦理相關手續。

  原來,買家為了節省中介費,與陳某商量好了去第二家中介公司交易,所謂的“走私單”。謝小姐也同意了,“反正我的房款收入是算凈收,怎樣都無所謂”。

  不過,自從買方交了中介費后,陳先生就不再跟進其房屋的買賣。謝小姐打電話問陳先生,陳先生說后續手續都由其他工作人員跟進。

  謝小姐說,簽了買賣合同之后,“我就一直在等中介給我打電話,把剩下的手續辦了,結果等到7月份都沒有人聯系我。后來我才主動打電話去問中介和買方,買方表示他也在等通知。我們都有一種‘中介是否已經遺忘了這宗交易’的感覺。”

  事后,謝小姐主動約起中介以及買方去房管所辦手續。當天上午,她辦理完所有需要簽字和配合辦理的過戶事宜后,謝小姐又匆忙趕回去上班了,中介表示會跟她電話聯系,而且中介告知她,一般過戶后三天左右銀行會把剩余的房款轉賬給她。誰知道,一個星期過去了,還是沒有動靜。

  “我覺得不對勁了,趕緊打電話去問中介。結果才曉得,當天他們因為費用問題出現歧義導致購房稅費還沒交清。”謝小姐覺得無奈,原來好房子公司的中介和買方簽了一個協議,“過戶費用買方一次性交給中介,不過現在費用超出了中介的預算,大家都不愿意承擔多出的那筆費用,所以就擱置了剩下的手續。”

  謝小姐打了幾次電話給中介,他都說在和買家商量。房子已經過戶,買家自然不著急,中介的中介費已收齊,中介自然也不著急。最后,謝小姐找了做律師的朋友給中介和買家發了一封律師函,他們才主動把剩下的手續弄完。因為這樣,謝小姐的房款延遲了兩個月才能收齊。

  提醒:謝小姐告訴記者,把這次賣房經歷公開,就是希望大家吸取她的教訓。首先,二手房買賣一定要找正規的品牌中介公司來辦理,要不然,可能投訴無門。

  其次,不管買方是全款還是貸款買房,都要在買賣協議上寫清楚房屋尾款的付款期限,尤其是急需現金的賣家。

 
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